文/國是君
碧桂園曝出壞消息。
這家曾連續多年雄踞房企規模榜首的大型開發企業可能面臨債務違約風險。
據媒體報道，8月8日下午，碧桂園仍未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債的票息。
據了解，這兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。
違約擔憂之下，當日，碧桂園遭遇“股債雙殺”。碧桂園股價大跌14.39%，8月8日收盤價僅為每股1.13港元。2021年年初時，碧桂園股價一度超過每股10港元。當日，該公司包括“20碧地03”等在內的多只債券出現20%以上跌幅。
碧桂園港股8月8日收盤價 來源：同花順財經
同日，市場消息稱，佛山市自然資源局催促碧桂園的兩家子公司繳納土地出讓金，金額為13.7億元。
碧桂園的麻煩有多大？
上述兩條消息傳遞出同一個信息——“缺錢”。
據媒體報道，碧桂園內部人士承認，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。
不過，需要看到，上述兩筆債券的利息均有30天的支付寬限期，距離到期尚有近1個月，截至目前，碧桂園的債券尚未出現實質性的違約。
此外，碧桂園2022年年報中的一組數據受到關注：截至2022年，碧桂園總資產為1.74萬億元，總負債1.43萬億元。有人擔憂這一債務總額巨大，與恒大接近。不過，總負債高與房地產企業的特性有關。
在財報中，房地產企業的總負債包括了合同負債，其中很大一部分是預售樓款，這部分債務無需償還，到次年即可結轉為收入，所以合同負債并不能真實反映企業真實負債水平。一般是采用凈負債率或者有息負債的規模來反映房企的負債情況。
從年報來看，截至2022年底，碧桂園預售樓款有約6000億元，凈負債率為40%，有息負債在2713億元左右。
碧桂園問題的根源在哪？
從目前的市場公開信息來看，碧桂園的流動性壓力，主要來自兩個方面：
首先是房地產銷售大幅放緩。
據該公司公告，今年7月份，碧桂園實現權益銷售額約120億元人民幣，這一數據相較去年大跌六成。根據中指研究院百強房企報告，今年1-7月份，碧桂園權益銷售額排名降至第四位。
這也導致企業財務指標惡化。該公司在近期一份公告中稱，對比2022年6月30日半年度之凈利潤約人民幣19.1億元和股東應占核心凈利潤約人民幣49.1億元，預期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經審核凈虧損。
碧桂園預計，凈虧損主要是由于房地產行業銷售下行影響導致房地產業務結轉毛利率下降、物業項目減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。
其次是融資渠道受限，債務循環不暢。
過去曾是房企融資主要渠道之一的海外債今年以來幾近關閉。
據中指研究院統計，上半年，房地產行業海外債發行規模僅為110.7億元人民幣，同比大幅下降34.6%，占總融資規模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業均無新發行債券。海外債融資渠道極不穩定、幾近關閉。
碧桂園資產上萬億，經營開發所需融資巨大，海外債渠道關閉、銷售走低等無疑對其資金鏈形成沖擊。
理性看待問題
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，碧桂園當前遭遇的問題主要是市場預期、資產流動性和資產價格的問題。某種程度上，也是過去幾十年房地產業“高周轉、高杠桿、高成本”的產物。在這一點上，碧桂園和其他房企的問題是一致的。
不過，他也指出，盡管都是萬億級房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，也沒有那么多資本運作。
碧桂園控股有限公司登記信息 來源：天眼查App
天眼查App顯示，于香港上市的碧桂園控股有限公司成立于2007年2月，目前，其主席、執行董事為碧桂園創始人楊國強女兒楊惠妍。內地關聯公司中，碧桂園地產集團有限公司成立于2015年4月，法定代表人為楊文杰，注冊資本約153億元人民幣，由佛山市順德區宙華投資咨詢有限公司、深圳市碧桂科技發展有限公司分別持股91%、9%。
對外投資顯示，該公司直接持股390余家企業，其中330余家企業為存續狀態，多數為碧桂園在各地的房地產開發公司、置業公司，此外還包括企業管理、建設工程、投資管理等公司。
李宇嘉也指出，與其他企業相比，主打下沉市場的碧桂園受房地產市場下行影響更大。碧桂園三分之二的項目在內地三四線城市，而這些城市商品房市場量價下跌的幅度更大，市場預期低迷，導致企業資金鏈更加緊張，這是問題的根源。
碧桂園董事會表示，公司將采取積極措施，包括但不限于壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。
為加快銷售，2023年碧桂園推行“現房銷售”政策，購房者以較低比例樓款鎖定房源，待預售房源完工后，購房者可先前往查看房源，再簽署正式合同及支付尾款。據了解，2023年上半年，碧桂園集團累計交付房屋27.8萬套，且不存在逾期未交付的情況。
