新一輪城中村改造要來了，會推高房價嗎
寒冬中的樓市，又掀起一陣波瀾。
隨著中央逐步落子，城中村改造即將拉開新的建設序幕，甚至有人士將其比作“二次棚改”。
2015年，棚改的啟動，令房價“漲”聲不斷。因此本輪城中村改造，也備受多方關注。
那么，這是不是“二次棚改”？中央為何落子城中村改造？又將如何改造？
二次棚改要來了？
在近三個月的時間里，城中村改造多次被中央提及。
4月28日，中央政治局召開會議，提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”等。
7月21日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
7月24日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。
這意味著，新一輪城中村改造箭在弦上，落子在即。
本次城中村改造備受關注，有市場人士將城中村改造與之前的棚改相提并論，甚至稱之為“二次棚改”。
2015年，在房地產陷入低谷之時，正是因為棚改的啟動，通過貨幣化安置推動大規模棚改，資金最終流入到樓市，推高了各地的房價，令樓市堰塞湖至今高懸。
那么，本次的城中村改造是不是“二次棚改”？
中國民生銀行首席經濟學家溫彬向中國新聞周刊表示，兩者之間差異明顯。首先是范圍不同，此次城中村改造的范圍僅限于“超大特大城市”，而不像上一輪的棚改一樣，無論城市大小均有涉及。其次是力度不同，上一輪棚改是全國各地集中拆遷，大拆大建；此次是要穩中求進、積極穩妥，成熟一個推進一個。最后是配套措施不同，上一輪棚改很大程度上受貨幣化因素支撐，而此次城中村改造，要求多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。
中指研究院調查事業部運營總監吳建欽表示，此次城中村改造有三大亮點，一是聚焦在超大特大城市范圍，二是強調積極穩步推進、避免過急，三是強調與保障性住房建設結合好，這是現階段改造的新特征。
這一新特征立足于新的需求因素。
國務院常務會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。
據第七次全國人口普查數據，目前全國共有7個超大城市和14個特大城市，超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴中國新聞周刊，一方面，超大特大城市城中村的配套設施與所處城市有很大差距，居住條件較差，不利于人們生活和城市發展；另一方面，這里又聚集了大量的外來人口、新市民和年輕人，租賃住房的人群較多，利益訴求較多元。因此，超大特大城市城中村改造既有緊迫性，也有復雜性。
吳建欽表示，立足實際需求推進超大特大城市城中村改造可謂有的放矢，但正因為如此，這表明城市發展到了啃硬骨頭的時候。
會推高房價嗎？
對于我國房地產業而言，這一布局影響較為深遠。
7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
范建雙認為，根據發達國家的歷史經驗來看，一般城鎮化率達到70%后就會停止，甚至出現人口向農村回流的逆城鎮化現象。
統計數據顯示，截至2022年末，全國常住人口城鎮化率為65.22%，離70%已經相差不大，其增長速度已經出現變化。
在2019年，我國常住人口城鎮化率提高了1.2個百分點，2020年提高了1.18個百分點，2021年提高了0.83個百分點，而2022年提高了0.5個百分點，我國的城鎮化率增長幅度在逐步縮小。
范建雙表示，上述因素疊加導致對未來住房需求的不斷下降，再加上目前存量住房規模龐大，市場出現了明顯的供大于求。
但是在局部市場，仍然存在一定的供應缺口，房地產市場機會仍在。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，相較于以往，當前國內房地產市場大部分地區處于供大于求的狀況，當然也有少部分城市住房市場存在供不應求的特點，我國房地產市場分化特征明顯。一線和重點二線城市房地產銷售、投資等重要指標運行相對平穩，占比較高；但三四線城市房地產市場相對低迷。
統計數據顯示，6月份，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格同比上漲1.3%，二線城市同比上漲0.5%，三線城市同比下降1.4%。比如，北京、上海、天津、南京、杭州等新建商品住宅價格同比處于上漲中。
趙秀池表示，樓市跟著人口走，作為人口基數大、新增人口多的一二線城市，其市場仍有一定的發展潛力。
本次納入城中村改造的超大特大城市正是我國主要的一二線城市。某種程度上說，超大特大城市城中村改造將是我國房地產業難得的發展空間。
然而，隨著城中村改造的推進，會刺激房價上漲嗎？
趙秀池表示，城中村改造將會新建大量住房，增加了住房供給，而住房需求沒有明顯增加，預計房價不會有大的波動。
與此同時，業界認為，不同于上一輪棚改受貨幣化因素支撐，此次城中村改造要求多渠道籌措改造資金，穩步推進，其對樓市房價的推動作用相對有限。
但是，這仍然存在一定的變量。
跑出可復制的新模式
經過了20多年大規模的城鎮化建設，很多城中村改造已經逐步推進，剩下的區域大多是利益博弈比較劇烈的地方，最終將導致推進成本高企。
從上述21個超大特大城市來看，據緯房研究院數據顯示，其房價的平均水平大多在15000元/平方米以上，少數城市的房價在1萬元左右/平方米。從住宅用地的成本來看，其價格空間主要在2000—5000元/平方米。
這意味著，對于一個開發規劃面積在百萬平方米以上的城中村改造而言，動輒需要上百億元甚至數百億元的總體資金。
吳建欽表示，比較容易拆或整治的村莊其實前幾輪都逐步開展，目前留下的都是硬骨頭，難度也相應更大。
事實上，在本輪樓市調控中，一些有著“舊改王”稱號的房地產企業，同樣面臨著很大的經營難題。
日前，佳兆業集團控股有限公司發布消息稱，債權方布洛德峰投資顧問有限公司向香港特別行政區高等法院提出清盤呈請，內容有關未償還公司債券，涉及本金1.7億元及利息。
該公司2022年年報顯示，截至2022年12月31日，佳兆業集團的現金及銀行存款為57.81億元；總借款為1341.68億元，其中約1098.92億元須于一年內償還。
而截至2022年上半年，佳兆業擁有總土地儲備近2740萬平方米。此外，“舊改王”佳兆業還有176個城市更新項目未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米。
一方面是債務高懸，另一方面是啟動資金巨大，對于和佳兆業一樣手中有大量舊改項目的房企而言，目前還亟需盤活旗下資產。
吳建欽認為，城中村改造周期長、體量大，涉及的流程多，更需要大規模、低成本、長周期的資金注入。如果沒有強有力的財政支撐或社會資本參與，很難形成大規模、可持續的投資。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，由于投入非常大，當前國企和城投公司宜主導城中村綜合片區改造，一方面是基于公建配套先行和補短板，更重要的是把控一級土地市場，降低改造的安置成本和融資成本，還原改造的公共屬性。在公建配套等基礎打好后，社會資本才會輕裝上陣。
但是對國企來講，同樣也面臨著消化周期的難題。對地方性城投公司來講，也存在債務增加的難題。
國務院常務會議提出，要多渠道籌措改造資金，把城中村改造與保障性住房建設結合好，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。
李宇嘉表示，城中村改造需要跑出可復制可推廣的新模式來，這包括改造模式、資金來源等多方面，缺一不可。在改革模式上，可以綜合改造代替單一開發，運營代替賣房等。而在城中村改造的資金來源上，前期主要是公共資金，比如針對城中村改造設立專項債，并用作資本金等。
中國人民大學中國普惠金融研究院執行主任胡煦告訴中國新聞周刊，由于資金的重要性，從20多年來的城鎮化建設來看，其背后都有金融改革的助力，包括當初國開行做基礎設施建設、推進地方融資平臺就是一種創新。就目前的城中村改造而言，資金端有一定的挑戰，金融支持模式也需要探索、需要進行創新。
對于“把城中村改造與保障性住房建設結合好”的要求，溫彬表示，要避免房地產化和推升房價，真正體現出社會價值。
吳建欽表示，未來的改造模式將更加多元化，包括考慮到利益訴求的多元化。比如，在當前租購并舉的背景下，深圳也在推進城中村統租，這也值得探索。
作者：劉德炳
