21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道
剛剛過去的這個(gè)周末（7.29-7.30），北京大雨，但某頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)單日二手房成交量卻有明顯上漲。
而回望前兩個(gè)月，北京整體二手房成交量已經(jīng)連續(xù)跌破“榮枯線”，7月份更是低于1萬套，這是一個(gè)相當(dāng)冷淡的數(shù)字。
據(jù)北京中介人士介紹，“1.2萬套”是判斷北京二手房市場冷熱的分水嶺，在這個(gè)數(shù)量上下變動(dòng)，說明市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，超出1.5萬套意味著市場比較火熱，“而低于1萬套，市場就明顯偏冷了。”
樓市整體下行的大背景下，北京二手房成交自4月份開始連月下滑，上周末浮現(xiàn)的“高光時(shí)刻”，源于近期密集釋放的樓市利好政策，帶動(dòng)了一波情緒激發(fā)。
有中介人士表示，政策松綁預(yù)期之下，部分業(yè)主收窄了談價(jià)空間，不著急的業(yè)主都想等一等政策落地。
但這種短時(shí)回暖并不穩(wěn)固，可能也不具備普遍性。北京成交量排名靠前的另一家房產(chǎn)中介品牌工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，近一周帶看量和成交量并沒有明顯波動(dòng)，數(shù)據(jù)也都在底部徘徊。
與此同時(shí)，剛需購房群體們，多數(shù)都在咨詢“價(jià)格已經(jīng)到底了嗎？以后還會再降嗎？”
濃郁的觀望情緒背后，市場主體們都在焦急等待著盼望中的樓市政策落地，以做出下一步?jīng)Q策。
成交下滑、掛牌量微跌
北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場熱度不高。
今年年初，前期積壓的買房需求集中釋放，包括北京在內(nèi)的多數(shù)城市都迎來了“小陽春”。
北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量突增至15316套，環(huán)比上漲了84%，3月進(jìn)一步增長至22192套，市場氣氛隨之火熱。
4月，隨著后續(xù)需求動(dòng)力不足，且業(yè)主受“小陽春”影響調(diào)高掛牌價(jià)，北京二手房成交量明顯下滑，網(wǎng)簽量為13928套，環(huán)比下降近4成。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年年末房價(jià)下調(diào)，特別是12月整體樓市冰凍，使得部分購房者帶著抄底心理入市，疫情過后，市場出現(xiàn)了恢復(fù)上漲。但普通消費(fèi)者收入上漲有限，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的情況下，買房意愿不足。前期積壓需求釋放后，市場新增需求減少。2-3月房價(jià)上漲后，二季度購房者再次觀望。
“當(dāng)前，收入穩(wěn)定和人口結(jié)構(gòu)的變化，是影響房地產(chǎn)市場的根本因素。”張大偉分析說。
麥田房產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)支持了這種觀點(diǎn)，該機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前北京二手房市場置換鏈條不暢，改善房源成交占比下降。
從麥田業(yè)務(wù)覆蓋的區(qū)域來看，7月份，類似回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像望京等改善區(qū)域的成交排名則出現(xiàn)明顯下滑。麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，一是優(yōu)質(zhì)板塊的業(yè)主價(jià)格預(yù)期相對更堅(jiān)挺，買賣雙方價(jià)格預(yù)期差距大，成交不易達(dá)成；二是在下行市場中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長而導(dǎo)致?lián)Q房需求延緩，使得市場改善需求受到抑制。
另一方面，7月二手房掛牌量出現(xiàn)下降，環(huán)比上月下降1.28%。麥田分析師表示，原因在于，當(dāng)前市場成交周期拉長、價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，部分業(yè)主會選擇下架房源或者由售轉(zhuǎn)租。
“改善群體置業(yè)的謹(jǐn)慎程度更高了，現(xiàn)在會更仔細(xì)研判，除非特別有必要，輕易也不愿意出手。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分析說。
雖然在售房源總量近幾個(gè)月連續(xù)上漲的勢頭中斷，但由于成交量下行，買方仍然占據(jù)議價(jià)優(yōu)勢。麥田數(shù)據(jù)顯示，和上月相比，7月份議價(jià)空間擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最大，和今年2月份相比，擴(kuò)大2.18個(gè)百分點(diǎn)。
利好政策能否帶動(dòng)預(yù)期上揚(yáng)？
近期，樓市重磅利好政策頻出，多部門對房地產(chǎn)密集表態(tài)，不斷釋放積極信號。
7月24日，中央政治局會議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。
7月27日消息：住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上表示“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。
7月29日，北京市住建委表態(tài)，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
“說起來我們自己也覺得奇怪，為什么下雨的周末成交量反而有上漲？”一位北京頭部房產(chǎn)中介品牌經(jīng)紀(jì)人說：“可能和最近鋪天蓋地的利好政策有關(guān)吧？”
據(jù)該經(jīng)紀(jì)人透露，7月29日和7月30日，他所在的中介品牌單日成交量約為200套，而近幾個(gè)月周末單日成交量已經(jīng)很少高于150套。
雖然成交量有上漲，但絕對數(shù)值依然遠(yuǎn)低于市場行情較好時(shí)的成交量。前述經(jīng)紀(jì)人表示，市場好的時(shí)候，周末日均成交量約在400套左右。
不過，通過各種渠道咨詢的人確實(shí)多了起來，業(yè)主一般會問后期市場能否轉(zhuǎn)好，客戶一般會問已經(jīng)到該出手的時(shí)候了嗎？后面房價(jià)還會再跌嗎？
在業(yè)界的預(yù)期里，北京后續(xù)實(shí)際調(diào)整房地產(chǎn)政策的方向可能包括“降低首付比、降低房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、調(diào)整‘非普通住宅’標(biāo)準(zhǔn)、改善型住房換購減免稅費(fèi)”等方面。
“我們內(nèi)部判斷，北京應(yīng)該會有利好政策落地，但可能不像網(wǎng)上猜測的那樣，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這種影響太大了，更可能是對‘非普通住宅’界限進(jìn)行調(diào)整。”前述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。
另有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“現(xiàn)在都在等，預(yù)期并沒有實(shí)際上的大變動(dòng)，還要看政策到底怎么落地。”
（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）
