連續(xù)兩年出現(xiàn)降溫，達到了政策預期
但這個市場并未消失
“不出意外，‘7·31’之后購房的連續(xù)第三年全部調(diào)劑出區(qū)，部分‘四老’房本兒的，也被調(diào)劑出區(qū)。”7月初，伴隨北京幼升小結(jié)果出爐，學區(qū)房市場再次引發(fā)關(guān)注。
“北京西城最嚴學區(qū)房政策（2020年7月31日后購房家庭，不再對應(yīng)登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學）實施滿3年，熱門學區(qū)部分房源直降百萬。”這樣的消息不斷涌現(xiàn)，賺足了關(guān)注度。然而，看到這樣的內(nèi)容，深耕學區(qū)房的房產(chǎn)經(jīng)紀人張波卻“毫無波瀾”。
2016年“全面二孩”政策帶來的出生堆積，直接導致2022年優(yōu)質(zhì)學區(qū)的學位前所未有的緊張。親歷了市場的劇烈震蕩，張波認為，與其說是政策徹底刺破了“學區(qū)房神話”，不如說是階段性的出生堆積帶來階段性的“調(diào)劑出區(qū)”，2023年不過是2021年7月以后市場的延續(xù)。
在同樣推行了多校劃片政策的上海與深圳，學區(qū)房市場也經(jīng)歷了大幅回調(diào)。
以上海浦東新區(qū)為例，因曾與名校明珠小學對口，區(qū)內(nèi)“老破小”朱家灘小區(qū)一度被稱為“上海最強學區(qū)房”，單價在2021年沖上近15萬元/㎡的高峰。但在經(jīng)歷多校劃片政策后，貝殼數(shù)據(jù)顯示，如今的朱家灘小區(qū)單價多在10萬元以內(nèi)。記者注意到，有急售房主已將單價降至87000元左右，然而這套房掛牌已有8個月，仍然未能售出。
許多家長關(guān)心學區(qū)房需求高峰過后，生育率的持續(xù)走低將會對市場帶來怎樣的影響。今年春節(jié)后，連續(xù)兩年經(jīng)歷價格回調(diào)的深圳學區(qū)房市場有所回暖。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，全市名校片區(qū)的學區(qū)房成交價相較其他二手房，較參考價有更大幅度的偏離，以參考價成交的學區(qū)房占比從1月的55.5%減少至3月的38.4%。
“比起三年前的高點，價格的確降了。比起今年初的行情，價格也仍然在降，但這只是少數(shù)急售房源，大部分業(yè)主并不急著出手。好學校永遠在那里，不可能搬走，出生高峰帶來的學位緊張也會在2026年過去，優(yōu)質(zhì)資源富集的學區(qū)因為價值夠高，所以交易量和價格的底線還在，沒有什么絕對的‘神話破滅’，也用不著一驚一乍。”張波告訴《中國新聞周刊》。
從市場表現(xiàn)看，學區(qū)房熱度已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)降溫，達到了政策預期。但這個市場并未消失，學區(qū)房還有沒有價值？這個問題一再被追問，不論是計劃購房、換房的家長，還是房產(chǎn)經(jīng)紀人，每個人都在尋找答案。這個答案甚至會影響到區(qū)域內(nèi)下半年的房價走勢。
求穩(wěn)還是擇優(yōu)？
張波已經(jīng)總結(jié)了一套學區(qū)房價走勢的變化規(guī)律。
7月，“幼升小”調(diào)劑出區(qū)結(jié)果揭曉，價格下調(diào)，客戶觀望兩到三個月，10月開始出手，要趕在次年5月信息采集以前遷完戶口。較高的交易量最晚持續(xù)到次年3月，這時一套房的總價要比前一年的低點漲50萬到80萬。“7·31”執(zhí)行的第三年，市場波動已有較為穩(wěn)定的規(guī)律。“學區(qū)房畢竟是學區(qū)房”。張波告訴《中國新聞周刊》。
“7·31”政策，出自2020年4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學工作的實施意見》。其中的核心是，“2020年7月31日后在西城購房的家庭將全部多校劃片在學區(qū)或相鄰學區(qū)”，政策向市場明確了破除學區(qū)房狂熱的決心。
為了趕在“關(guān)門前”上車，2020年下半年，心急如焚的家長們紛紛出手。年底，經(jīng)歷了當年的政策執(zhí)行和幾個月的市場觀望，為了獲得資源最為均衡的德勝學區(qū)入場券，家長們在兩個月的時間里，將14萬元的單價猛推至18萬元。
4個月后，首次執(zhí)行“新政”的“幼升小”結(jié)果出爐，“7·31”后購房的家庭，孩子被全部調(diào)劑出區(qū)，最好的派位結(jié)果是新街口學區(qū)的志成小學。
“買19萬的房，上12萬的學。”一夜之間，慶幸自己拿到入場券的家長成了“學區(qū)房爆雷”的當事人。過去，金融街、月壇、德勝因優(yōu)質(zhì)教育資源富集而被合稱為“金德月”，而2021年7月空前的政策執(zhí)行力度，讓烈火烹油的德勝市場遭遇重錘，比起較少調(diào)劑出區(qū)且自身產(chǎn)業(yè)、區(qū)位優(yōu)勢巨大的月壇、金融街，德勝這顆“學區(qū)皇冠上的明珠”立即黯淡下來。
打開貝殼App，選擇“東西海”的著名學區(qū)，進入“配套”一項，不難發(fā)現(xiàn)，購房者最關(guān)心的仍是教育，“大家一般都選擇上哪個小學？”
“看德勝的房子，一般都還是沖著學區(qū)來的。”張波介紹。執(zhí)行多校劃片政策以后，德勝學區(qū)內(nèi)的資源優(yōu)勢更加凸顯，劃片小學有育翔小學、西師附小、三帆附小、實驗二小德勝校區(qū)，而德勝學區(qū)小升初派位對應(yīng)的中學是三帆中學、十三中分校、北京四中、北京八中等。
不過，對張波來說，服務(wù)的深度取決于一項關(guān)鍵信息：“您的孩子哪一年入學？”
如果是2024年9月入學，張波會勸他不要冒險，“大概率還是出區(qū)。”如果孩子1到3歲，則是張波要鎖定的“重點人群”：“2026年以后，‘7·31’以前的學位需求釋放完了，入學孩子一年比一年少，您家孩子肯定能在德勝上。”
但家長們心態(tài)矛盾。一方面，他們知道近三年德勝的調(diào)劑出區(qū)是在入學高峰的背景下產(chǎn)生的，但另一方面，相較金融街、月壇等學區(qū)，市場默認德勝是政策瞄準的“出頭鳥”。即便孩子入學時，學位不再緊張，可只要抑制學區(qū)房的政策基調(diào)還在，選擇德勝學區(qū)房就依然有不可知的風險。
而張波和同事們則有一套自己的話術(shù)：“到時候孩子數(shù)量那么少，各個學區(qū)搶人還來不及，怎么可能再調(diào)劑呢？不過，即便是孩子少，德勝依然有最優(yōu)質(zhì)的教育資源，有條件的父母還是會爭取來德勝，德勝學區(qū)房依然是稀缺資源，越早入越穩(wěn)。”
一些求穩(wěn)的家長索性把目光轉(zhuǎn)移到德勝調(diào)劑出區(qū)主要的承接學區(qū)新街口，“絕大部分調(diào)出德勝的孩子都進了新街口的志成小學，那我干嗎不直接買在新街口，買在志成呢？”“買在新街口，你的孩子是能穩(wěn)上志成。但是買在德勝，等孩子入學，你很有可能上育翔。”張波深諳家長穩(wěn)中求進的心態(tài)。
究竟哪種分析更可靠？市場給出的答案傾向于后者。貝殼數(shù)據(jù)顯示，德勝門7月均價約在15.5萬元，六鋪炕在14.3萬元，而調(diào)劑出區(qū)對應(yīng)的新街口，均價則在11.8萬元左右。
進入各論壇的學區(qū)房版塊，討論仍然熱烈。只是，不同入學時點的家長關(guān)注的重點有所不同，近兩年入學的家長“不求優(yōu)但求穩(wěn)，只要避開坑校，怎么樣都行”。而2026年以后入學的家長，仍然關(guān)注如何幫助孩子“擇優(yōu)”。
急售大降價，買方仍在觀望
6月以來，深耕德勝學區(qū)的中介劉敏比往年更加焦慮。
“往年都是7月份結(jié)果出來才降價，今年是6月就開始降價，問的人多，但帶看量和交易量都不高，樓齡新的也不像過去那么好賣。”
為了完成轉(zhuǎn)化任務(wù)，即便是晚上12點來詢問房源信息的客戶，劉敏也會立刻打起精神，給出帶有最大信息密度的回復，并嘗試提出電話溝通，如果客戶拒絕了，他也會竭力爭取立刻添加微信，爭取帶看機會。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前德勝門掛牌房源在160套左右，在今年二三月份的高點，該片區(qū)每月成交量接近90套，而進入4月，成交量腰斬到40套，5月則進一步跌至30套。
“6月份降價以后成交上來了一點兒，恢復到4月份的水平了。”張波告訴記者，目前德勝學區(qū)房的總價整體已經(jīng)比3月份下降了50萬到100萬。7月截至23日，德勝成交了33套房，最近成交量有所回升，但仍然不及預期。
6月以來，德勝的房價提早下行已不是秘密，反而成了房源的新賣點。“著急賣的降得更多，因為有些房主定了房的，老房子必須得賣。”張波介紹。
同樣的情形亦出現(xiàn)在月壇。“德勝的居民戶數(shù)量是月壇的1.6到1.8倍，相比德勝，月壇受‘7·31’影響不大，甚至是整個西城學區(qū)受影響最小的片區(qū)，雖然也有調(diào)劑，但基本都能上實驗二小和復興門外一小。”房產(chǎn)經(jīng)紀人崔明明告訴《中國新聞周刊》。
“我發(fā)給您的都是撿漏房源。”崔明明向記者前后展示了三套房源，其中一套位于月壇南街19號院，43㎡，南北通透的一室一廳，售價678萬元。“同戶型的房子之前賣709萬元，今年9月還賣了一套不帶電梯的，692萬元。現(xiàn)在這個價格，如果只想落戶，非常適合。”不出所料，這套單價15.58萬元的“撿漏房”在掛牌兩天后售出。
另一套大降房源位于復興門北大街，1989年建成的樓棟，東、西、北朝向的精裝小三居，單價12.9萬元，遠低于該小區(qū)14.7萬的均價。上一套同戶型房源以1060萬的價格成交，而這套標價940萬元，降幅高達120萬。這套房源掛牌不到半天就成功出售。
不過，另一套位于復興門外大街的“老破小”，單價為14.1萬元，與該區(qū)域14.87萬的均價有不小差距，由于該小區(qū)一向成交活躍，這樣的降幅也堪稱“撿漏”。但今年5月以來，交易頻率顯著降低，這套總價775萬元的“撿漏房”掛牌一周，未能出手。
在過去有學區(qū)房風向標的海淀學區(qū)盤蜂鳥家園，房產(chǎn)經(jīng)紀人表示，海淀“1911”政策在2021年嚴格執(zhí)行后，蜂鳥家園經(jīng)歷了總價200萬元的跌幅后，目前成交量很少，所以整體降幅不明顯。但如果業(yè)主急售，降價幅度也在10%~15%左右。“這兩年就要入學的‘剛剛需’買了也沒用，2026年以后入學的不著急買，這就是現(xiàn)在學區(qū)房的尷尬之處。”前述經(jīng)紀人告訴記者。
顧清的女兒今年兩歲，一家人戶口都在豐臺，居住的房屋在老人名下。今年5月，北京二手房交易不及預期，顧清看到相關(guān)報道后，認為出手時機快要到來，便從6月開始看房。由于這是夫婦倆的首套房，預算相對充足，“未來政策不明朗，但德勝的資源畢竟還是最好的，我們看房齡新的房子，貶值風險也小。”
顧清屬意教場口9號院的一套三室一廳，小區(qū)2005年建成，樓棟21層，有電梯、精裝修，去年10月掛牌，目前的價格是1180萬元。“中介說這套房最近三個月兩次降價，5月降了30萬，6月降了50萬。”顧清告訴《中國新聞周刊》。房子臨街，噪音較大，但顧清對朝向、戶型都還算滿意，唯一的問題是時機。
“中介一再告訴我，80萬是相當大的降幅，再降的空間不大了。但我仔細了解了這套房的帶看情況，7月份，貝殼只有一條帶看反饋，市場這么冷淡，我們覺得還有落的空間，現(xiàn)在還不是最低點。”顧清顯得頗有把握。
“極端的情況不是沒有。之前有一套北廣家園的房子，報價1160萬，980萬就賣了。但這是撿漏，賣了就賣了，很長時間都不會再有。”張波告訴《中國新聞周刊》。
“現(xiàn)在您就看急售的房子，我們推的也都是這種。大部分的業(yè)主并不著急賣，等兩三年對他們來說不是問題，所以他們沒有降價的意愿，您看這種房源也沒有意義。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀人都持相似態(tài)度。
“樓齡新的也扛不住了”
劉敏焦慮的另一重原因，是他發(fā)現(xiàn)德勝學區(qū)內(nèi)，樓齡新的房源也在大幅降價，而買方仍在觀望。
“‘7·31’以前，學區(qū)房的價值100%體現(xiàn)在學區(qū)，樓齡、房型、朝向這些都是附加值，頂多再加20%~50%。但‘7·31’以后，學區(qū)價值占比大降，樓齡等房產(chǎn)特性本身的價值凸顯出來。”劉敏告訴記者，在市場上，這意味著樓齡越新的房子越稀缺，議價能力越強。
回顧德勝今年2月以來的成交數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，市場因疫情結(jié)束而反彈的前兩個月，量價雙高。從成交價與掛牌價的差額來看，當時的議價空間與樓齡新舊密切相關(guān)。上世紀50到60年代的樓房，成交價與掛牌價有30萬到50萬的差額。80年代到90年代的房屋，差額在十余萬元。2000年以后建成的房源，除了總價高、流動性較差的大三居，掛牌與成交價基本一致。
此外，學區(qū)內(nèi)不同小區(qū)仍然對應(yīng)不同的劃片小學，同時對應(yīng)育翔小學與西師附小的房子價格更加堅挺。
然而，等到4月，情況就變得微妙起來。西城區(qū)德勝的成交數(shù)據(jù)顯示，4月交易的2000年后的房源，成交價相較報價降幅明顯。其中，大三居的降幅分別為20萬、58萬、66萬。更值得注意的是，70平方米左右大小的房源，降價幅度分別為24萬和74萬。
“4、5、6月是最差的。”這是房產(chǎn)經(jīng)紀人的共識。5月，樓齡為2000年后已售房源，成交降幅分別為80萬元至90萬元，高一點的達到了120萬元。6月，情況進一步下滑，降幅最大的房源，面積不到100平，成交價比報價降了253萬元。
“中介一直跟我說，樓齡新的房子稀缺，每年入市掛牌的就不多，降價賣得更快。但實際上，樓齡新的房子持續(xù)降價的也不在少數(shù)，到現(xiàn)在也沒賣出去。”顧清還想再搏一搏。
她向記者展示了一處房源，所在小區(qū)盛暉家園2009年建成，面積為84.09㎡，單價不到15萬元，總價為1260萬元。“無論是從面積、樓齡還是房型上看，這種房子過去流動性都很高。但實際上，它5月份降了20萬，6月份降了30萬，還能再談，可見樓齡新的房子也愁賣。”顧清說。
“想觀望，這是肯定的，誰也說不好最低點在哪里。不過，最近市場熱起來了，交易量也有所回升，想趁低點進場，時間窗口不多了。”張波告訴《中國新聞周刊》。
“擇校焦慮”能緩解嗎
市場起伏不定，而昌平媽媽陳明已經(jīng)等不及了，她決定將昌平的大三居賣掉，她的孩子明年9月上小學，她打算拿出900萬元的預算，選一套學區(qū)房上車。
陳明的單位離互聯(lián)網(wǎng)總部聚集的上地更近，原本打算在上地“入門”，但今年“幼升小”結(jié)果顯示，在2019年1月1日后購房的家庭，被調(diào)劑到清河北外附，“上地也不穩(wěn)了”。
“不穩(wěn)”意味著有概率進入“坑校”，這是陳明最大的擔憂。“孩子自認為自己不錯，但他還那么小，我實在不敢賭。做父母的總想給孩子托個底，能‘混’多好看孩子，別太差就行”。
時逢西城學區(qū)房價格下行，陳明相信，與海淀相比，西城的資源水平更為平均，當然，鑒于德勝當前的價格下行，范圍可以進一步限縮到德勝。“就算出德勝，也在西城里面，還是符合預期的。”她把自己的糾結(jié)發(fā)進水木社區(qū)的學區(qū)房版塊。
很快有人打破了西城帶給陳明的安全感。“過來人告訴你，西城已經(jīng)回到從前，開始卷了。”收到眾多反饋后，陳明更郁悶了：“我現(xiàn)在沒辦法確定孩子是不是屬于前30%……老母親的心，想讓她快樂成長，又怕她跑慢了。”
除了近兩年以“避坑”為首要任務(wù)的家長，更多人將目光投向了學區(qū)房需求高峰過后，生育率的持續(xù)走低將會對市場帶來怎樣的影響。
這兩年，北京的幼兒園、小學入學形勢正在發(fā)生微妙的變化。2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽4個教育強區(qū)的小學招生人數(shù)比去年減少。
《2022-2023學年度北京教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計概況》中透露，在2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽的小學招生人數(shù)全部負增長，分別比上年減少664、937、864、1295人。其中，東城、海淀、朝陽已經(jīng)是連續(xù)兩年負增長。
但同期，北京全市小學招生人數(shù)比上年小幅增加。盡管小學招生人數(shù)相對穩(wěn)定，但出生人口減少大趨勢下，幼兒園招生難現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)，并會逐漸擴大和蔓延。傳導到幾年后，入學人數(shù)下降，也是大概率事件。
當入學人數(shù)下降，北京優(yōu)質(zhì)學區(qū)房會真正降溫嗎？家長們會更加理性嗎？
“學區(qū)房的出現(xiàn)是出生人口增加遇到了教育不均衡導致的，學區(qū)房的出現(xiàn)是發(fā)展問題，當下的政策基本集中在降低獲得優(yōu)質(zhì)資源的難度，但優(yōu)質(zhì)資源依然存在，比如西城、海淀的高中錄取率依然全國最高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，“出生人口變化，會導致2到3年后學區(qū)房需求銳減。”
中央財經(jīng)大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪認為，隨著出生人數(shù)不斷下降，學生越來越少，優(yōu)質(zhì)學區(qū)的學區(qū)房價值也會下降。“由于出生人數(shù)持續(xù)減少，而優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源相對固定，更少的學生對應(yīng)固定的學區(qū)，這也就意味著優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的稀缺性也會下降。”
不過，也有分析認為，小學入學的擇校需求會長期存在，東城、西城、海淀、朝陽的入學人數(shù)減少可能只是暫時的，一旦學位壓力緩解，供給再次大于需求，還是會有更多適齡兒童涌入教育強區(qū)。
（應(yīng)采訪對象要求，本文受訪對象均為化名）
發(fā)于2023.8.7總第1103期《中國新聞周刊》雜志
雜志標題：學區(qū)房連續(xù)降溫了
記者：王宇（wangyu@chinanews.com）
