頂端新聞·河南商報記者 金艾琳
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中提出“支持房地產市場平穩健康發展，包括指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，引發高度關注。
頂端新聞記者就調整存量房貸利率的熱點話題，邀請專家聯合解讀。
從“軟推動”到“硬要求”
頂端新聞：從7月14號的“支持和鼓勵”，到目前提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，這種變化意味著什么?
經觀未來研究院院長 張奧平：7月24日，中共中央政治局會議明確指出適時調整優化房地產政策，這個變化其實也是適時調整優化房地產政策的一個具象性的體現。其次，這個關鍵詞的變化，也是從過去的“軟推動”轉到一種“硬要求”。未來，我們可以看到商業銀行調降存量房貸利率也會去進行具體的安排。
招聯首席研究員 董希淼：相較于7月14日央行相關負責人“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”表態，此次央行提出的“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。預計央行將出臺指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。
有助于降低借貸成本，降低房地產市場風險
頂端新聞：降低房貸利率本身，能夠緩解或者解決哪些現有問題?
經觀未來研究院院長 張奧平：首先從微觀層面來看，會實打實的減少房貸客戶的借貸資金的成本。從宏觀層面來看，會降低目前整個房地產市場的風險。
當前房地產市場的風險，從供給和需求兩側來看，整個市場的關鍵問題出在了需求側上，也就是整體市場的購房預期是不足的。而指導商業銀行調降存量房貸利率，會穩定整個市場在需求側的預期，也會使整個房地產市場的供求實現新的平衡。
存量房貸利率下調，會收窄新老房貸利差
頂端新聞：對于貸款人、商業銀行，適度降低存量房貸利率都有哪些好處?
東方金誠首席宏觀分析師 王青：下半年在政策利率(MLF操作利率)存在下調空間的同時，5年期以上LPR報價有可能單獨下調;在首套房貸利率靈活調整機制建立后，下半年也不排除建立二套房貸利率靈活調整機制的可能。這些措施都能更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
若下半年存量房貸利率較大幅度下調，將是2021年三季度房地產行業政策轉向以來推出的最強有力的措施，將釋放堅定的穩樓市信號。這會在很大程度上改善樓市預期，推動房地產行業在下半年盡快實現軟著陸，進而提振經濟復蘇內生動能，有效控制重大經濟社會風險。
具體而言，存量房貸利率下調將減輕購房者利息負擔，有利于促消費、擴投資。更為重要的是，這會收窄新、老房貸利差，緩解“提前還貸潮”、“轉貸降息”現象，穩定房貸市場秩序，并為新發放居民房貸利率進一步下調拓展空間。
目前最大的不確定性是利率下調幅度
頂端新聞：降低房貸利率“靴子”，會何時以何方式“落地”?有什么建議?
東方金誠首席宏觀分析師 王青：2022年5年期LPR報價下調0.35個百分點，這意味著絕大多數(約占99%左右)的存量房貸利率也會下調0.35個百分點;而同期新發放居民房貸利率下調幅度達1.37個百分點(從2021年12月的5.63%降至2022年12月的4.26%)，這意味著2022年新、老房貸利差擴大逾1個百分點，是觸發“提前還貸潮”和“轉貸降息”現象的主要原因。
可以看到，此前曾經出現過存量房貸利率下調的先例。2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍;最低首付款比例調整為20%。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。此項政策對扭轉當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用。
未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補。
存量房貸利率下調有望在三季度啟動;為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會鼓勵跨行“轉按揭”。目前最大的不確定性是利率下調幅度，總體上有可能在0.5至1.0個百分點左右。
招聯首席研究員 董希淼：初步測算，利率偏高的存量房貸余額約為15萬億元至20萬億元。如果利率平均下調100個基點，每年將減少商業銀行利潤1500—2000億元。
銀行可以采取多方面措施，減緩存量房貸利率調整對息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債結構，從負債端壓降成本;二是加大信貸投放，在風險可控的前提下提升高益資產占比，進而提高資產端收益;三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。銀行還可以在存量房貸利率調整的過程中，與客戶約定一段時期內不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規模穩定。金融管理部門可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持，提高銀行降低存量房貸的積極性，支持銀行維護息差基本穩定進而保持向實體經濟減費讓利的持續性。
