降低存量房貸利率，呼聲漸起。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上回應說，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
8月1日，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
這個表述比半個月前的說法又要更進一步。已經是肯定性的陳述語氣了。
怎么支持鼓勵，如何有序調整？盡管答案還需等待，但問題的核心十分明確，那就是：如何把存量房貸降利率的好事“辦好”。
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要回答這一問題，需要首先明晰存量房貸和增量房貸的利息支出負擔是如何形成的。
2019年，中國推行貸款利率LPR報價改革，房貸利率的形成機制從原來的基準利率X倍數，調整為了LPR利率+/-基點。雖然房貸利率基礎隨LPR利率報價變動，但是，加點在房貸合同期內不變。
2023年1月，央行下發《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》），提出對于新建商品房銷售價格環比和同比價格連續三個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。在這一政策的支持下，部分城市將首套住房房貸利率政策下限調整成了不低于同期LPR減去20基點。
LPR相當于錨，在房地產市場單邊上揚時代，房貸利率都是在錨上加點，而現在變成了在錨上減點。于是就形成了存量房貸和新增房貸之間的利率負擔差異，新房貸利率低，老房貸利率高，降低存量房貸利率的訴求出現。
由此還伴生了另一種情況，提前還貸。央行披露過的一組數據顯示，2023年上半年，個人住房貸款累計發放總額為3.5萬億元，較去年同期增長了5100多億元。但是，對比當期的房貸余額總量卻發現，房貸余額總量卻略有減少。一增一降，透露了提前還貸的大致規模，部分貸款人用便宜的錢或存款提前償還房貸，改善自身的負債狀況。這也是“居民資產負債表縮減”的來由。
央行還披露了另一組數據：2023年6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上一年同期下降107個基點。“加權平均利率”是復雜計算之后的結果，暫且不去討論，而同比降幅107個基點，這個數字體現了新舊房貸之間實實在在的利率差異，它的背后是老百姓(28.230, -0.15, -0.53%)真金白銀的還款數額。
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在發達經濟體，如果新房貸利率比舊房貸的利率低，A機構比B機構的房貸利率更為優惠，居民用新房貸置換舊房貸，或是把房貸從A機構轉到B機構，是成熟的做法。但是，中國當前的監管政策不支持轉按揭。
轉按揭對中國房地產市場并不陌生，在從嚴調控之前，轉按揭是可以操作的。要注意的是，那時的轉按揭本質上是“加按揭”，由于房價一直上漲，將房貸從A銀行轉至B銀行，往往可以重新評估，獲得更高的貸款額度。當時很多人用這樣的方式貸出更多資金，購置更多的住房，導致了房地產供需關系的階段性失衡。
為了避免遏制炒房，監管部門叫停了轉按揭，2019年進行LPR改革時，央行也專門強調禁止“轉按揭”。現在，房地產市場轉而下行，但轉按揭仍在禁止之列。
因此，在降低存量房貸利率推開之前，貸款人若想降低房地產利率支出，一般只有三個渠道，都是提前還款。其一，直接用存款償還剩余房貸；其二，湊錢提前還貸，而后更換金融機構重新辦理利率更低的房貸。其三，是用利率更低的消費貸或經營貸貸款獲得資金，提前還貸。
對貸款人而言，三個渠道都不是理想選擇。用存款提前還款受制于個人經濟能力，并不具有普遍意義；湊錢提前還貸后，更換金融機構重新辦理更低利率的房貸，要損失貸款期限，新房貸的還款周期可能會變短，導致月還款額增加；消費貸或經營貸置換，則涉及到合規問題，是監管部門重點打擊的范圍，一旦違規，對個人或家庭的信用影響巨大。
在這樣的情況下，商業銀行以合適的方式直接降低存量房貸的利率就成了最優選擇。
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對于貸款人，這是最好的辦法，但對于銀行而言，問題十分棘手。
銀行是關系到國計民生的重要行業，盡管近年來金融創新之風一度興盛，但銀行盈利模式的基礎仍然是“息差”，也就是存款利率和貸款利率之間的差值。監管部門的數據顯示，2023年3月，中國商業銀行的凈息差為1.74%，是2010年以來的最低值。銀行業盈利能力的現狀，由此可見一斑。
房貸是絕大部分商業銀行最優質、占比最大的資產。到2023年一季度末，房貸余額38.94萬億，在各項貸款余額中占比高達17.3%。降低存量房貸利率，就是要對如此巨大的存量資產下手，而且是銀行盈利能力最穩定的優質資產。在各類銀行中，國有大行的房貸余額占比又是最高。
其實，銀行并非如外界想象或揣測的那樣，沒有絲毫降低存量房貸利率的動力。商業銀行的經營模式，本質上仍然是獲取優質客戶。在房地產周期性調整的情況下，如果一味堅持原有房貸利率以保證自己的高收益，帶來的影響很可能是首先丟掉優質客戶。
優質客戶不僅自身經濟實力強，資金動員能力也強。當新房貸利率負擔已經明顯低于存量房貸時，經濟理性會讓他們選擇“動員”更低成本的資金，置換存量房貸，其實，此前提前還貸中的人中，有相當比例都是這樣的貸款人。一旦他們“動員”了其他來源的資金，就意味著銀行流失了這類客戶，而流失優質客戶，是商業銀行難以接受的。
商業銀行的另一個動力來自于“避險”。這種情況當前看比例較低，屬于極端個別情況，但在房地產行業整體周期性調整的狀況下，不可不“未雨綢繆”，那就是在房價下行周期中，如果銀行堅持存量房貸高利率，會誘發貸款人因各種原因拒還房貸，銀行繼而形成壞賬。如果通過合理降低存量房貸利率而避免這種情況發生，商業銀行也是樂見的。
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無論對于貸款人還是商業銀行，適度降低存量房貸利率都有好處。但是，有好處不一定就是“辦好事”，把存量房貸降利率辦成一件好事，有一個博弈的過程，此間市場主體和監管部門如何選擇，關乎最終答案。
鄒瀾司長在國新辦發布會上“自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”的表態是有法律依據的。《民法典》第五百四十三條明確規定，當事人協商一致，可以變更合同，變更合同后，原合同失效。
自主協商就是談判，那么，什么人和什么籌碼在與商業銀行的談判中最為重要、有效？答案還是：優質客戶。在談判中，優質客戶自身較強的經濟能力是最大的籌碼，不降低存量房貸利率，銀行就可能失去優質客戶手中現實和潛在的資金，這是它們最不愿看到的。因此，這一類貸款人會在談判中更占優勢。
從穩定自身經營的角度出發，商業銀行會將降低存量房貸利率的比例控制在合理的水平，而不會“大面積普惠”。如果只能選擇一部分人享受這一待遇，那么，商業銀行很可能傾向于優先選擇優質客戶的存量房貸利率予以適度降低——趨利避害，這個邏輯并不難理解。
但是，這個問題的另一面卻是，存量房貸利率高給什么樣的貸款人或家庭帶來了更大的生活負擔，進而影響了他們的消費支付能力？答案不言自明。
實際上，2008年全球金融海嘯給中國房地產市場帶來過一個短暫的下行周期，其時商業銀行也部分下調了存量房貸的利率，只不過時間短，波及面小。當時采用的辦法是，對于滿足一定條件的客戶，可以申請存量房貸7折優惠。
在實操過程中，“一定條件”包括貸款人個人或家庭的征信情況，有些銀行還把房貸余額作為“門檻”，余額在門檻以上的貸款人才能享受存量房貸利率7折。
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當前房地產市場調整的力度、廣度與時長，都是2009年不可比的。因此，摸索、嘗試一整套公平、科學、可行的存量房貸利率降低的工作機制、談判模式和條件標準，兼顧各方利益訴求，才能最終“把好事辦好”。
確保銀行業經營總體穩定應當是基礎性的考慮因素，在摸索出合理規模比例的同時，也要讓銀行有一定的動力降低存量房貸利率。監管部門是否可以考慮，先行在國有大行、股份制銀行、城商行中各選一家或少數幾家進行試點，將存量房貸降低利率的工作進度、風險控制、享受存量房貸降低客戶結構等，與資本充足率、存款準備金率等指標，構建動態關聯的機制，讓“降得好”、“降得公平”的商業銀行，在資金獲得成本方面受益。
在審慎監管指標上，也可以考慮給與存量房貸利率降低的商業銀行一定的空間，其核心都在于讓商業銀行有動力公平、合理、科學地降低存量房貸利率。
降低存量房貸利率，也不必“一刀切”，仍應遵循“分城施策、屬地責任”的原則。對于那些新老房貸利率差別較大的城市，可以根據本地市場情況，進行分類試點。對試點中出現的問題和經驗，及時總結、及時調整，摸索出一套針對性強的參照模式，確保降低存量房貸利率科學、可行。
重要的是，要綜合考慮貸款人征信水平，房貸及其利息支出與個人、家庭收入比例，住房自住屬性等因素，摸索出符合本地情況的降低存量房貸利率的“入門標準”，作為商業銀行和貸款人談判的依據，優先支持首套、自住性住房貸款人或家庭與商業銀行談判降低存量房貸利率。同時，從機制設計上要盡量防范政策套利現象，一旦出現，堅決予以打擊。
存量房貸利率降低，是切一塊存量的蛋糕，本質上是各方妥協，放棄已有的部分利益，越是如此，公平性、科學性、可行性就越是重要。只有將“減負”落到實處，不成為少部分貸款人政策套利的工具，不制造新的“不公平”，降低存量房貸負擔，增強消費能力的“好事”才能“真正辦好”。
