作 者丨吳霜，葉麥穗
編 輯丨周炎炎
圖 源丨視覺中國(17.160, -0.27, -1.55%)
似乎這段時間每周都會有一條新的房地產刺激政策出臺。
上周是“認房不認貸”；再之前一周是“調降存量房貸利率”。市場對這些政策的呼聲似乎是一波高于一波，但在銀行和業內專家看來，一線城市的“認房不認貸”或許會更加審慎地推進。
7月27日晚間，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
其中，“認房不認貸”像一針“興奮劑”，瞬間刺激了眾多觀望著的買房者、賣房者、地產中介和銀行。
因為它意味著，已經購買過住宅或者使用過住房公積金貸款或商貸的買房者，只要已經還清貸款，賣出房屋，個人或家庭名下實際上沒有任何一套住房，在申請新的住房貸款時，將按照首套房來支付首付和承擔貸款利率。
以上海為例，在上海購買首套房且無公積金或商業貸款記錄的，首付比例至少35%；首套房但是有貸款記錄的或者二套房的，普通住宅首付比例至少50%，非普通住宅首付比例至少70%。可見，二套房和首套房的首付比例最高差了一倍。在上海，這可能就是買內環老破小和次新房的差距，“認房不認貸”的吸引力由此可見。
除了首付比例外，首套房和二套房在利率上也有差距。當前，上海首套房5-30年的公積金貸款利率為3.1%，二套房為3.575%；首套房的商業貸款利率為4.55%，二套房為5.25%。在公積金可貸額度上，首套與二套也有差距。
簡單來說，就是之前的政策從各種維度給購買過房屋的購房者加碼，限制其加杠桿，客觀上確實也限制了其購買力。
北上廣深發聲落實，二三線城市已有實施
“認房不認貸”一出，各地紛紛放大招。
廣州市住房和城鄉建設局（簡稱“廣州市住建局”）對媒體表示，廣州將結合實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。
7月29日，“安居北京”微信公眾號顯示，北京市住建委將結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。
7月30日，深圳市住房和建設局公眾號發文，有類似表述。
7月31日，上海市住房和城鄉建設管理委員會微信公眾號發文稱，將堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產市場平穩健康發展。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次廣州表態，說明一線城市相關部門周末在積極謀劃政策寬松之事，對于政策方面出臺的緊迫和重視，也說明政策放松的預期越來越清晰、寬松信號越來越明朗。廣州政策的出臺，其基調和其他幾個城市是相似的，即主要關注支持和滿足剛性和改善性住房需求，或者說購房需求。這是政策的著眼點。
他認為，當前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。據易居研究院統計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。
據21世紀經濟報道記者不完全梳理，目前已有韶關、杭州、天津、威海、北海等地已實際落實“認房不認貸”。
從去年開始，早有多個城市雖未明確提出“認房不認貸”，但已明確放松二套房的首付比例和公積金貸款可用額度：2022年1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60％下調至40％，成為今年全國首個降低首付比例的城市。
山東省威海市2022年8月25日印發了《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，將購買首套、購買二套自住住房的可貸額度由公積金賬戶余額的20倍提高到30倍。
而浙江省杭州市則去年12月13日就下發了《杭州住房公積金管理委員會關于調整住房公積金貸款政策的通知》，其中規定，職工家庭名下無住房，無住房貸款記錄或有商業性住房貸款記錄且相應貸款已結清，為改善居住條件申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執行首套房政策，貸款首付款比例不低于30%。
5月24日，天津市住房公積金管理中心發布了《天津市住房公積金管理中心關于調整住房公積金貸款審核標準的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確自5月25日起調整公積金貸款政策。根據《通知》，家庭有過兩次住房公積金貸款記錄，公積金貸款不再放貸；如果未使用住房公積金貸款，或只有過一次住房公積金貸款記錄，且已還清，再次在天津購房時公積金貸款仍可放貸。實際上對還清公積金貸款的二套房購買者落實了“認房不認貸”。
7月6日，廣東省韶關市將穩樓市新政有效期延長至年底，其中包括首次購買房商貸最低首付比例降至20%；公積金貸款購買首套房或第二套改善型住房的首付比例最低20%。
一線城市大概率不會直接亮出底牌
不過，上海、北京、廣州、深圳等一線城市能否快速落地“認房不認貸”依舊存疑。
據記者多方了解，目前上海的銀行和房地產銷售均表示未出臺相關政策。
一位資深房地產行業分析師向記者表示，“一線城市現在處于消極等待的狀態，因為對于一線城市來說，認房不認貸是他們的最后一張底牌了，不太可能一下子就把這張底牌給打出來。目前各方應該在密集開會協商，等哪個一線城市先站出來，但我覺得大概率先站出來的城市也不會直接執行‘認房不認貸’”。
上述分析師認為，一線城市可能會先從調降二套房的首付比例開始，從現在非常高的七成調降到六成或五成。“政策的力度會由弱到強地轉變，需要先扭轉居民的預期。此外，各地不想做領頭羊的另一原因是‘房住不炒’的底線依舊沒有動搖”。
他表示，目前上海可能會先從普通住宅的認定標準和首付比例上入手，“目前上海的普通住宅的認定標準過低，這可能是比較好的第一步。其次，現在二套房上海的這個首付比例是70%，非常高，有適當下調的空間”。
廣州迅速落地“認房不認貸”的可能性似乎也比較低。
廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源認為，目前廣州市仍是認房又認貸，不過從目前住建局的表態來看，未來會有一些細則出臺來激活市場流動性。
“如果僅從出臺‘認房不認貸’這個政策來看，意味著只要本地無房就算是首套，無論是否曾經買過，貸款過，另外無論外地是否有房貸未結清等等。不過這個政策力度從歷史來看還不算最大，2009年的政策是，即便本地有房且未結清，但如果購買二套房用于改善用途，房貸首付仍可以做到3成，利率不低于7折，幾乎和首套一樣的政策。但從現階段來看，‘認房不認貸’對于房地產來說，涉及杠桿，意味著可以較低首付買到較貴的房子了，也可以理解為老百姓(28.350, -0.13, -0.46%)的購買力大幅度增加。”鄭大源表示。
鄭大源判斷，本輪政策刺激，在一定程度上會刺激房價上漲，但是當前售盤壓力太大，所以房價上漲既需要一定的時間，也會受到一定的漲幅限制。國家出臺放松調控的政策，本質上是讓房子流動起來，并不是讓房價漫天漲價暴漲暴跌。
不過對于落實步驟，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，相關政策要落實落細，后續還需要金融管理部門共同推進，各地積極貫徹落實。具體落地的過程，應是因城施策，即各地不會步調一致、力度一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。
