住建部、國(guó)家發(fā)改委兩大部委喊話(huà)后，關(guān)于樓市調(diào)控優(yōu)化的預(yù)期越發(fā)明確。作為前瞻數(shù)據(jù)的二手房月度網(wǎng)簽量，在這樣一個(gè)環(huán)境下更顯重要。北京商報(bào)記者從機(jī)構(gòu)方面拿到的數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量9192套，“月內(nèi)不過(guò)萬(wàn)”成為機(jī)構(gòu)對(duì)本月網(wǎng)簽量的一致判斷，這樣一組數(shù)據(jù)也再次回到“榮枯線(xiàn)”之下。盡管探底不斷，但知情人士透露，在剛剛過(guò)去的這一周里，頭部中介的門(mén)店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是7月29日、30日兩天，在大雨預(yù)期下，帶看依然可觀(guān)，由此可見(jiàn)需求對(duì)于調(diào)控優(yōu)化的預(yù)期是非常期待的。
網(wǎng)簽9192套
在6月北京二手房網(wǎng)簽量較年內(nèi)高點(diǎn)“腰斬”后，7月這一下行趨勢(shì)并未得到扭轉(zhuǎn)，反而有進(jìn)一步探底的傾向。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，北京二手房7月住宅網(wǎng)簽9192套，是2023年2月來(lái)的最低谷，二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)不足2023年3月的一半。
9192套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，環(huán)比上月同期下降20.8%，和3月同期相比下降55%，全月預(yù)計(jì)不足1萬(wàn)套。
1.2萬(wàn)套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線(xiàn)”，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，低于1.2萬(wàn)套在年內(nèi)共出現(xiàn)3次。今年1月，北京二手房成交量?jī)H為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，更是跌幅超過(guò)50%，且8308套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也是罕見(jiàn)的歷史低點(diǎn)。
今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，達(dá)到15316套。3月北京二手房成交量為22192套，而4、5、6月分別為13928套、12982套、11607套，環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%、10.6%。可以看到，自4月開(kāi)始，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)4個(gè)月下滑，6、7月重回“榮枯線(xiàn)”之下。
改善房源成交下降
從各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區(qū)域二手房成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，一些區(qū)域下滑甚至超過(guò)50%。從麥田業(yè)務(wù)覆蓋的區(qū)域來(lái)看，和3月相比，萬(wàn)柳、北苑、亞運(yùn)村、小營(yíng)等區(qū)域成交下降比較明顯。
今年7月，諸如回龍觀(guān)、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像萬(wàn)柳、望京等改善區(qū)域的成交排名則出現(xiàn)明顯下滑。一是優(yōu)質(zhì)板塊的業(yè)主價(jià)格預(yù)期相對(duì)更堅(jiān)挺，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預(yù)期差距大；二是在下行市場(chǎng)中，成交變慢后，很多需要“先賣(mài)后買(mǎi)”的客戶(hù)因手中房子成交周期拉長(zhǎng)而導(dǎo)致?lián)Q房需求延緩，使得市場(chǎng)改善需求受到抑制。
體現(xiàn)在成交上，就是當(dāng)前北京市場(chǎng)總價(jià)1000萬(wàn)以上的改善房源成交占比和前幾個(gè)月相比有所下降，而600萬(wàn)以下的剛需房源成交占比在上升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入倒春寒。從單周數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)數(shù)據(jù)3月沖高后快速萎縮，特別是6-7月來(lái)，連續(xù)幾周市場(chǎng)成交量繼續(xù)明顯放緩，實(shí)際市場(chǎng)成交量已經(jīng)持續(xù)單月低于萬(wàn)套，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的下行現(xiàn)象。
在張大偉看來(lái)，2023年小陽(yáng)春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，在沒(méi)有利好政策的影響下，二季度市場(chǎng)下調(diào)的原因除了學(xué)區(qū)房需求減少外，當(dāng)下部分房源價(jià)格上漲也影響了市場(chǎng)繼續(xù)沖高。買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始博弈。
需求端政策優(yōu)化預(yù)期增強(qiáng)
北京商報(bào)記者了解到，近期政策的利好消息，也小幅帶動(dòng)北京二手房市場(chǎng)成交量上揚(yáng)。
據(jù)知情人士透露，在剛剛過(guò)去的這一周里，頭部中介的門(mén)店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是7月29、30日兩天，在大雨預(yù)期下，帶看依然可觀(guān)。周末兩天即使有暴雨影響，實(shí)際成交二手房1100套左右，而之前幾周的周末基本成交只有900套左右，由此可見(jiàn)需求對(duì)于調(diào)控優(yōu)化的預(yù)期是非常期待的。
但不是所有的從業(yè)者都感受到了政策微風(fēng)。
“這個(gè)月確實(shí)比較慘，包括住建部喊話(huà)之后。”徐威是頭部中介北京公司的二把手，用他的話(huà)說(shuō)，一線(xiàn)經(jīng)紀(jì)人普遍反饋北京市表態(tài)回應(yīng)住建部后兩天僅僅是“老客戶(hù)的微信多了起來(lái)”，市場(chǎng)并沒(méi)有太多的轉(zhuǎn)變。“這個(gè)月網(wǎng)簽的還是一兩個(gè)月前的，如果是本月實(shí)時(shí)成交，要比9000還少。”
據(jù)徐威介紹，從他自己所在公司對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)調(diào)研的情況看，目前“被憋住”的需求八成來(lái)自置換的改善型需求。且以城區(qū)內(nèi)小換大周轉(zhuǎn)為主。“這部分需求就需要住建部部長(zhǎng)提到的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策的釋放，以及對(duì)自己未來(lái)收入的預(yù)判。”在徐威看來(lái)，上述兩點(diǎn)缺一不可。“如果客戶(hù)都要失業(yè)了，出臺(tái)什么政策也激發(fā)不出來(lái)。”
對(duì)此，張大偉也直言，市場(chǎng)都在期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”能出現(xiàn)政策微調(diào)，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)如果沒(méi)有二套房等政策的寬松，北京市場(chǎng)成交量和房?jī)r(jià)在2023年8月后都有明顯加速下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。
與二手房保持同頻節(jié)奏，北京新房市場(chǎng)7月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不容樂(lè)觀(guān)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，7月截止到7月30日，包括北京在內(nèi)的重點(diǎn)15城新房成交70740套，較6月同期下降30%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，進(jìn)入7月后，市場(chǎng)呈現(xiàn)淡季表現(xiàn)，房企推盤(pán)積極性不足，帶動(dòng)成交量連續(xù)三周回落，7月整體成交不及上月，繼續(xù)延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。而若是8月北京等一些重點(diǎn)城市松綁政策落地，有望帶動(dòng)8月成交情況好轉(zhuǎn)。
北京商報(bào)記者 王寅浩
