轉自 上海證券報
記者 馬慜
存量房貸利率調整進入倒計時。根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。
連日來，多家銀行出臺實施細則，對常見問題進行釋疑，并在手機銀行上線“存量房貸利率調整”功能方便“一鍵辦理”，同時也為客戶提供配套查詢服務，簡化辦理流程。
調整細則明確 涉及兩類情形
從本次調整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發放時滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當地已執行首套房“認房不認貸”），包括原購房時無住房但因“認房又認貸”政策按二套購房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭。
總體來看，針對第一類原購房時按首套執行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統一調整房貸利率，無需借款人提出申請。針對第二類情形，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關證明。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，綜合來看，本次存量首套房貸利率下調更利好受惠于“認房不認貸”的購房人群，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，該類購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。此次存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升消費意愿。
就調整幅度來看，各家銀行調整規則也基本一致，存量房貸的調整幅度會根據原貸款發放時間、發放時所在城市首套房貸利率政策下限、發放時全國首套房貸利率政策下限有所不同。
2019年10月7日（LPR改革）前發放的房貸利率如何調整，也是外界較為關心的問題。建設銀行在公告中明確，2019年10月7日（含）前發放的浮動利率貸款，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。對于當前仍采用基準利率定價的貸款，以及固定利率貸款，需要先申請轉換為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協議，在轉換后按對應的浮動利率調整執行；若仍選擇繼續執行固定利率或采用基準利率定價，則本次不調整。
銀行提前籌備 優化辦理流程
目前距離存量房貸利率調整已不到一周的時間，近期社交媒體上已有少數客戶曬出存量房貸利率調整結果，表示是在接到銀行通知后前往網點辦理。記者了解到，國有大行暫未進行提前調整，提前接到通知的客戶多為此前選擇了固定利率的人群，前往網點辦理的是轉換浮動利率。
北京一家國有大行房貸經理表示，北京暫時還未進行提前調整，9月25日才會正式啟動。另有一名江浙地區國有大行分行行長稱，目前該行還沒有提前調整存量房貸利率，只是告知客戶屆時會調整為相應利率。
為了簡化辦理流程，銀行已對配套金融服務進行優化。例如農業銀行自9月15日起在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道開通存量首套住房貸款利率調整有關情況查詢服務。工商銀行手機銀行已上線“存量房貸利率調整”功能，可以查詢個人住房貸款的放款日期、合同金額、貸款期限、已還本金、執行利率等信息。
不過，也有需要借款人主動提出申請的情形。對于因所在城市推行“認房不認貸”導致“二套變首套”等特殊情況，借款人需主動發起申請。由于各地因城施策，需要銀行進一步認定，銀行要求借款人自行準備證明材料。銀行對此也簡化了辦理流程，以工商銀行為例，借款人在手機銀行首頁即可查詢首套或二套房貸認定情況。
此外，未完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等，也需要借款人自行提出申請。其中，當前處于不良狀態的存量房貸，應由客戶還清當前拖欠后再提出申請，經銀行審批通過后，按調整規則進行調整。
對于居民來說，調降存量房貸利率能減輕財務負擔，對于銀行來說有何影響？陳文靜認為，對于商業銀行而言，降低存量房貸利率亦可在一定程度上減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。
