涉及約4000萬借款人，平均減負約0.8個百分點——
存量房貸利率調整，帶來哪些實惠
本報記者 吳秋余
9月7日，中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行等金融機構相繼發布公告，就存量首套住房貸款利率調整范圍、調整規則、服務渠道及時間等進行了明確。
此前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，降低存量首套住房貸款利率。此次存量房貸利率調整的目的是什么？將會給借款人帶來哪些實惠？如何能夠申請利率調整？記者進行了采訪。
降低住房消費負擔，提升居民消費能力
根據兩部門發布的《通知》，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。同時，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。
記者了解到，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
《通知》明確，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
數據顯示，截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。有業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。
“這將有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。”招聯首席研究員董希淼告訴記者，根據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。
盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本
“首套房怎樣認定”“公積金貸款是否可以調整”“提前還貸了，還能享受利率下調嗎”……此次存量房貸利率調整政策發布后，受到社會各界的廣泛關注，一些借款人迫切希望了解自己的房貸能否享受到利率下調的優惠政策。
記者了解到，在政策適用范圍上，本次“首套房”包括兩類情況：一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸；二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
近期，北京、上海等多個城市宣布執行“認房不認貸”政策。一些借款人的房屋原本被認定為“二套房”，現在可能被認定為“首套房”。如何理解“借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準”？
董希淼解釋說，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理。此后，家庭也沒有新購住房，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。
此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。
在貸款類型上，建設銀行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內；工商銀行也表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。
對于已申請提前還貸的借款人，銀行按照“應調盡調”原則，最大限度讓借款人享受到實惠。“對提前還貸的客戶，只要還未結清貸款，凡是符合條件的，都可進行利率下調。”中國建設銀行住房金融與個人信貸部工作人員隋云飛說，對于已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，也可以納入此次調整范圍。
《通知》要求，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
董希淼表示，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
目前，各家商業銀行都在積極準備，確保9月25日起接受客戶調整申請。“建設銀行內部正在加緊準備工作，力求最大限度方便借款人。對貸款辦理時就是首套房貸的，無需客戶申請，我行將于9月25日直接批量調整，讓借款人盡快享受到政策實惠。”隋云飛說。
“存量首套房貸利率調整過程不收取任何費用，多數情況下借款人無需主動發起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協商。”董希淼提醒說，無論是何種調整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去找關系辦理。
利率調整對借款人有利，也可在一定程度上緩解提前還貸現象
近年來，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。
7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
此次兩部門發布的《通知》，是為了引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，規范住房信貸市場秩序，更好滿足剛性和改善性住房需求。
中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
中國人民銀行、金融監管總局表示，將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。
