出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
進入11月后，樓市的“金九銀十”也收官。
自7月以來，各地樓市優(yōu)化政策頻次整體呈上升態(tài)勢，9月達去年四季度以來單月最高水平，包括降首付比例，放松限購、限售和限貸，以及“認房不認貸”等，10月頻次下降。
在政策“組合拳”的加持下，“金九銀十”反饋了一些積極的信號，一線城市9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平；二三線城市則是環(huán)比持增狀態(tài)。
中指院數(shù)據顯示，北京、上海10月新房成交量環(huán)比下降，廣州、深圳環(huán)比增長，北京成交同比降幅約三成；二手房銷售方面，北京成交套數(shù)不足1.1萬套，環(huán)比同比均下降。
有業(yè)內人士指出，如今漲勢放緩和數(shù)據波動、交易數(shù)據滯后等有關，“認房不認貸”兩個月來，一線城市樓市活躍度提升明顯，新盤到訪量、二手房帶看量、交易量明顯增加，二手房掛牌量也增加，“賣舊換新”成為市場熱點。
但從前10月整體看，一線城市商品住宅成交面積同比增長約6%，二線、三四線代表城市累計成交面積同比延續(xù)下降，各下降2%、8%。除少數(shù)城市政策進一步顯效外，多數(shù)城市市場仍有調整壓力。
這一點，房企前10月銷售數(shù)據和三季度財報中也有所體現(xiàn)。據搜狐財經統(tǒng)計，今年前三季度，A股房地產行業(yè)約105家企業(yè)中，近一半上市房企營收下滑，39家發(fā)生虧損。
A股58家房企凈利潤下滑
萬科、綠地、保利營收列三甲
克而瑞數(shù)據顯示，2023年10月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。1-10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。
從企業(yè)端看，10月近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)同環(huán)比雙降。其中，有20家企業(yè)環(huán)比降幅大于30%，40家環(huán)比降幅在0-30%之間；但也有表現(xiàn)突出的企業(yè)，如綠城中國、碧桂園、中國中鐵、路勁集團、聯(lián)發(fā)集團等企業(yè)，10月銷售額環(huán)比增長。
同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負增長困局，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達到近八成。
中指院數(shù)據顯示，2023年1-10月，百強房企銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家；第二陣營（500-1000億）企業(yè)12家，較去年同期減少7家。
銷售業(yè)績的整體下滑，也在進一步影響企業(yè)的財務表現(xiàn)。9月推出的房地產行業(yè)支持性政策，對市場的邊際改善并未來得及在房企三季報中體現(xiàn)。據搜狐財經統(tǒng)計，今年前三季度，A股房地產行業(yè)約105家企業(yè)中，近一半上市房企營收下滑，58家凈利潤下滑，39家發(fā)生虧損。
營收過百億的上市房企共23家，萬科A、綠地控股和保利發(fā)展位列前三，分別實現(xiàn)營收2903.08億元、2536.21億元、1925.06億元；第四至第十分別為招商蛇口、新城控股、金地集團、華發(fā)股份、濱江集團、金科股份和榮盛發(fā)展，營收介于430.61億元至758.29億元之間。
第11至23名，則分別為首開股份、中南建設、華僑城A、大悅城、華夏幸福、天健集團、城建發(fā)展、迪馬股份、榮安地產、中交地產、北辰實業(yè)、大名城和京投發(fā)展，營收介于101億元至326億之間。
毛利率普遍繼續(xù)下滑
招商蛇口少數(shù)股東“吞噬”利潤扭轉
23家上市房企中，實現(xiàn)營收正增長的企業(yè)有11家，其中保利發(fā)展同比增長23.1%、新城控股增長15.43%、華發(fā)增長40.24%、濱江集團增長133.5%、榮盛發(fā)展增長41.89%、首開股份增長68.37%。
萬科結算規(guī)模從今年開始下降，但拿地強度開始加強，前三季度土地投資強度為28%，相較2022同期16%、2022全年22%提高明顯。隨著深鐵董事長辛杰兼任萬科董事會副主席，外界認為其有望進一步獲得深國資的支持
保利發(fā)展銷售排名保持市場第一，雖然營收實現(xiàn)正增長，但并未超越萬科；而且其前三季度毛利率同比下滑5.1個百分點至19.4%，利潤率依然處在下滑通道。
招商蛇口營收、凈利潤雖下滑，但歸母凈利潤指標卻反彈、實現(xiàn)37.7億元，同比增長27.4%，這與其拿地權益比大幅提升有關。
2022年，招商蛇口少數(shù)股東損益占比首次超50%創(chuàng)新高，但到2023年三季度末，拿地權益比已經從年初的60%提升至80%，少數(shù)股東損益占比從去年同期的53.4%下降至31.8%，少數(shù)股東“吞噬”利潤的局面正得到扭轉。
濱江集團銷售、拿地均表現(xiàn)強勢，前三季度營收463.9億元，同比上漲134%；但毛利率繼續(xù)探底，下滑1.7百分點至15%，項目中高地價項目主要為杭州項目，前三個季度累計新增貨值993億元，位列行業(yè)第7，其中杭州占比84%。
整體來看，萬科、保利、招商蛇口、濱江等房企，毛利率繼續(xù)下滑，也是整個行業(yè)面臨的現(xiàn)狀；而且，民營企業(yè)、混合所有制企業(yè)在手現(xiàn)金普遍下降，市值靠前的企業(yè)中金地集團和新城控股降幅較大。
此外，頭部房企拿地聚焦核心城市越發(fā)明顯，根據中指研究院前10月拿地榜，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，10家頭部房企中，7家房企前十城市拿地金額占比超過95%。從出現(xiàn)頻次看，一線城市中，上海和北京出現(xiàn)次數(shù)較多，分別為10次和6次；二線城市中，杭州、南京、西安分別出現(xiàn)7次、7次和8次。一二線核心城市成為央國企拿地的焦點。
金科單季扭虧
金地轉虧，首開股份與中交地產虧損擴大
從三季度單季來看，一些出險房企業(yè)績發(fā)生了明顯的轉變，金科單季實現(xiàn)營收169.86億元，同比增長40.47%；歸母凈利潤雖然虧損4.12億，但虧損收窄；結算毛利率回升至13.86%。
尤其是第三季度實現(xiàn)扣非凈利潤3150萬元，單季度扭虧為盈。今年年中報時，以上多個指標均處于大幅下滑態(tài)勢對比其上半年業(yè)績，形成了極大反差。上半年，其扣非凈利潤虧損10.76億元，進入三季度扭虧。
榮盛發(fā)展繼上半年由虧轉盈，第三季度繼續(xù)盈利，當季實現(xiàn)營收111.81億元，歸母凈利潤2135.35萬元。前三季度營收340億元，增幅達41.89%；歸母凈利潤1.3億元，同比增長104.33%。
中南建設雖未扭虧，但虧損縮窄，前三季度凈虧損12.02億元，虧損同比減少41.21%。
相比之下，金地集團前三季度受計提資產減值準備15.99億元影響，歸母凈利潤大降98.27%至5801.61萬元，其中第三季度甚至虧損14.74億元，頗令外界意外。
大悅城控股也面臨相同處境，前三季度計提壞賬準備、存貨跌價準備合計6.4億元，導致前三季度凈虧損5.03 億元，同比止盈轉虧，去年同期凈利9064.94萬元；其中第三季度凈虧損5.53億元，而其上半年歸母凈利潤為5075.45萬元，這意味著其從第三季度由盈轉虧。
首開股份與中交地產既上半年虧損后，虧損進一步擴大。首開股份前三季驚凈虧損30.65億元，中交地產前三季度凈虧損10.32億元。除了房地產行業(yè)毛利率下降影響之外，計提減值也是一大主因。
劉水分析道，當前行業(yè)信心仍較脆弱，預期并沒有改善。近期個別房企流動性緊張，房地產企業(yè)風險仍在蔓延，防范和化解房地產企業(yè)風險，需要供需兩端“雙管齊下”。預計四季度將延續(xù)當前總體的低迷態(tài)勢，房企銷售壓力仍舊較大。
