大興法院通報涉商品房消費者權利案件審理情況及典型案例
解除預售合同 消費者莫忽視按揭問題
為更好地維護消費者合法權益，促進房地產市場健康發展，北京市大興區人民法院日前召開“涉商品房消費者權利案件審理情況及典型案例”新聞通報會，介紹該院近年來審理的涉商品房消費者權利案件基本情況和特點，以及針對商品房買賣糾紛案件常見問題推出的工作舉措，并通過典型案例提示此類消費風險，以促進開發商自我規范，引導購房者理性維權。
案例1
交完房款發現房屋被查封 消費者起訴要求“解封”
在通報的一起案例中，消費者支付完全部房款、準備過戶時，發現房屋因開發商的原因被查封，房主起訴要求解除，得到了法院支持。
2017年7月，丙某與某開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定丙某購買開發商預售的商品房一套，并委托開發商授權機構向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，登記時間為丙某交清所需的資料及稅費并辦理完畢涉案房產交付使用手續之日起720日內。后丙某辦理涉案房產網簽手續并支付全部房款。2021年1月，丙某辦理涉案商品房收房手續。
但此后丙某要求開發商辦理權屬登記時，才得知開發商因與某信托公司產生糾紛，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實際占有該房屋，且非因其過錯未辦理過戶手續，向法院提出案外人執行異議之訴，請求解除對涉案房產的查封措施。
大興法院審理后認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中，簽訂書面買賣合同、交付涉案房產的時間均在法院2022年7月查封涉案房產之前，在無其他證據證明涉案房產至今未辦理過戶登記系因丙某導致的前提下，丙某提出的案外人異議符合法律規定，法院予以支持。
法官提示
簽訂預售合同時 可要求縮短辦證周期
開發商在建設中可能會采用借款或抵押擔保等形式進行資金周轉或融資，而商品房產權證的辦理時間是可以通過合同進行約定的，消費者有時會忽視約定時間對其權利可能產生的影響，造成上述期間內因開發商資金原因導致房屋被查封或抵押。法官提示，為降低風險，消費者在簽訂商品房預售合同時，可與開發商進行協商，要求縮短辦證周期，在雙方合同對辦證時間無約定時，法律規定預售的商品房應在房屋交付使用之日起90日內辦理房屋權屬證書。
同時，法官提示消費者在簽訂書面房屋買賣合同后，應當及時辦理網簽手續，還可依照《中華人民共和國民法典》第二百二十一條的規定，按照約定向登記機構申請預告登記，以保障將來實現物權。
如出現房屋逾期交付或逾期辦證的情形，消費者可敦促開發商履行義務，必要情況下提起訴訟。如果出現房屋被查封的情況，消費者可及時向法院提出書面執行異議，在符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下，法院可以解除查封。
案例2
購買房屋未能按時收房 消費者解除合同并獲賠
在會上通報的一起案例中，因地產公司沒有按時交房，法院判決消費者與地產公司解除購房合同，與銀行解除擔保貸款合同，地產公司退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時支付違約金。
新京報記者了解到，甲某與某地產公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定甲某購買地產公司開發的房屋，同時甲某作為借款人、抵押人，地產公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權人簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定銀行向甲某發放個人貸款，并就涉案房屋設定抵押。
此后甲某向地產公司支付了購房款，并按期償還個人購房貸款。后因地產公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產公司協商解除合同并簽訂書面協議，約定雙方購房合同解除，地產公司將甲某支付的首付款以及已經償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責任。
后因地產公司未支付任何款項，甲某將地產公司起訴至法院，要求確認雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，同時要求地產公司返還甲某購房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。
大興法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。甲某與地產公司協商一致解除《北京市商品房預售合同》，法院不持異議。
依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”第二十一條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”
現因甲某與地產公司的商品房預售合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，故甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》應當予以解除。
大興法院對甲某主張的解除協議中所涉退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請求予以支持，并依據協議約定，結合開發商的違約情況和甲某實際損失情況依法判處違約金。
法官提示
解除預售合同時 可一并要求解除抵押借款合同
在生活中，消費者購買預售的商品房經常采用按揭貸款的方式付款，此時，消費者既與房地產公司簽訂商品房預售合同，雙方形成房屋買賣合同關系，同時又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關系。
如因開發商違約，導致消費者與開發商之間的商品房預售合同目的無法達到，或雙方協商一致解除合同的，消費者容易忽視房屋按揭問題。部分消費者不知道兩個合同可以一并處理，導致抵押貸款合同未及時解除，造成逾期還貸等問題。
法官提示，如果開發商違約導致消費者購房目的無法達到，消費者在起訴要求解除商品房預售合同的同時，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費者可根據雙方合同約定或法律規定，要求開發商將收受的購房款本金和利息以及購房貸款分別返還消費者和銀行。
新京報記者 張靜姝
