來源：新京報
為了進一步減少質(zhì)量缺陷、提升住宅品質(zhì)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定了《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》（簡稱《辦法》），10月8日至10月13日面向社會征求意見。《辦法》含有四章、16條、7個附件，主要內(nèi)容為分戶驗收和業(yè)主查驗。
業(yè)內(nèi)人士表示，與過去相比，新規(guī)有很大的不同，帶有強制性要求。而在工程竣工驗收前組織業(yè)主查驗，能將問題前置并推動解決，有助于提高房屋交付質(zhì)量。
對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會稱，《辦法》著力扭轉(zhuǎn)本市當(dāng)前一些住宅工程參建方對質(zhì)量分戶驗收不嚴(yán)謹(jǐn)、不細(xì)致，導(dǎo)致驗收、交付之際，常見質(zhì)量缺陷、貨不對板多發(fā)的狀況，逐步構(gòu)建住宅工程開門搞建設(shè)、業(yè)主深度參與的共治模式，推動問題逐步化解，不斷提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。
強化分戶驗收，引入第三方機構(gòu)復(fù)核
此次新規(guī)對于分戶驗收進行了強化，公共部位、每戶住宅、每間房間都要進行驗收，并留存資料，還要引入第三方機構(gòu)抽樣復(fù)核。
根據(jù)《辦法》，分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收成員等信息。分戶驗收資料由建設(shè)單位留存?zhèn)洳椋鏅n期限自辦結(jié)工程竣工驗收備案之日起算，不低于2年。
在組織業(yè)主查驗前，建設(shè)單位將第二階段分戶驗收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機App等信息化方式分發(fā)。
值得關(guān)注的是，《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對分戶驗收數(shù)據(jù)進行比對復(fù)核。建設(shè)單位依據(jù)第三方機構(gòu)出具的分戶驗收檢測報告，組織參建各方對不合格點位進行整改，第一階段分戶驗收不合格點位，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收不合格點位，須在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收前整改到位。
從事房屋交付質(zhì)量檢查的第三方機構(gòu)北京灃浩達(dá)工程檢驗服務(wù)有限公司總經(jīng)理趙偉表示，目前，北京引入第三方機構(gòu)參與驗收的只有一小部分開發(fā)商，占比最多30%。在非強制之下，開發(fā)商自己驗收，存在“水分”。
“開發(fā)商、工程或者是監(jiān)理人員，他們天天看，會有視覺疲勞，業(yè)主認(rèn)為的問題，在他們看來不是問題，但是第三方機構(gòu)不同，完全代表業(yè)主的視角，由于視角不同，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的類別與數(shù)量就不同。”趙偉說，通過第三方機構(gòu)的復(fù)核，才能把驗收落到實處，在萌芽階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。
《辦法》稱，分戶驗收第三方復(fù)核比對、影像資料留存分發(fā)、重新組織分戶驗收實行提級管理、違規(guī)行為信用處理等剛性措施，督促住宅工程參建各方認(rèn)真履行職責(zé)，重視分戶驗收，做實分戶驗收，及時整改分戶驗收核驗出的不合格點位。
組織業(yè)主查驗，倒逼開發(fā)商重視交付質(zhì)量
《辦法》的另一個亮點是引入業(yè)主查驗，這不同于交房前的驗房。
業(yè)主查驗，是指建設(shè)單位在工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人），依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、購房合同等，對住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。
根據(jù)《辦法》，建設(shè)單位應(yīng)提前7日正式通知業(yè)主，業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗，總?cè)藬?shù)不超過3人。
在查驗過程中，查驗組應(yīng)耐心細(xì)致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經(jīng)查驗雙方共同簽字確認(rèn)，形成問題銷項臺賬。建設(shè)單位根據(jù)銷項臺賬，組織維保力量進行問題整改，對臺賬逐一銷項。
對于引入業(yè)主查驗，北京地產(chǎn)資深人士韓樂認(rèn)為，這比在收房前的業(yè)主驗房更細(xì)致、要求更高，“以前，有的開發(fā)商會組織業(yè)主驗房，但并不是所有的項目都有這個環(huán)節(jié)，這是開發(fā)商自愿的。”
韓樂進一步表示，引入業(yè)主查驗，開發(fā)商對于交付工作會更加重視，房子未來的交付質(zhì)量會有明顯的提升。“還能倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售環(huán)節(jié)。此前，如果房子賣得好的話，有一些開發(fā)商會要求購房者簽訂‘霸王條款’，更多是對房企自身利益的保護，也可能對未來買房人產(chǎn)生潛在的危害。有了業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，開發(fā)商在設(shè)定‘霸王條款’時會比較謹(jǐn)慎，會考慮后面交付時產(chǎn)生的麻煩。”
“新規(guī)會使房企在銷售、精裝修、公共空間的配置標(biāo)準(zhǔn)等方面，可能考慮得更加周全，從而能防范后面出現(xiàn)的一些風(fēng)險，對買房人來說，也是一種保障。”韓樂說。
趙偉表示，分戶驗收環(huán)節(jié)引入第三方機構(gòu)抽樣復(fù)核，在業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，業(yè)主也可以自行邀請第三方機構(gòu)共同驗房，監(jiān)督方越多，視角越多元，越能倒逼開發(fā)商提高施工質(zhì)量。
