導讀：“目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。”
作者 | 第一財經 馮迪凡
多重因素疊加下，美國房價創歷史新高。
一方面，按揭貸款利率出現大幅上漲，令房價對于普通人而言已經變得較難負擔，另一方面由于供給受限的情況并未好轉，反而更加嚴重，買家需求仍然超過住房供應。
美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，根據近期最新發布的標普凱斯-席勒指數可以看出，2023年7月美國平均房價同比增長1%，創歷史新高。
他解釋道，“目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產庫存量只有疫情前的一半。美國房產市場供不應求，推動房價持續上漲。”
不過，可以看到的是，美國房價漲跌仍出現明顯的地區性差異。
美國房價創歷史新高
最新發布的標普凱斯-席勒指數顯示，2023年7月美國平均房價同比增長1%，創歷史新高。
同時，2023年1月起，標普凱斯-席勒指數平均房價指數累計上漲5.3%，這已經抵消了從去年6月峰值到今年1月市場放緩期間房價5%的累計跌幅。
其中，房價同比增幅最高的3個城市是芝加哥 （4.4%）、克利夫蘭（ 4% ）和紐約（3.8%），而房價同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-7.2%）、鳳凰城（-6.6%）、舊金山（-6%）和西雅圖（-5.5%）。
陳躍武對第一財經記者解釋道，“更能顯示房市現狀的是月度房價的變動。”
“7月美國平均房價比6月份上漲了0.6%。標普凱斯-席勒指數涵蓋的20個城市全部出現了環比上漲。房價增長速度比前6個月有所放緩。”他表示，“美國房價在2022年6月達到高點，之后6個月下降，到2023年1月開始回升。”
“7月美國平均房價已經超過2022年6月，創歷史新高。這表明，美國房產市場的中期調整已經于8個月前結束。”他并表示，預測佐治亞州亞特蘭大市和得克薩斯州達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%至10%。
房價過高難以承受
美國的高房價已經越來越讓居民無法承受。
美國商務部公布的新屋銷售數據通常被視為美國樓市的領先指標，而美國商務部公布的美國8月份新屋銷售數據顯示，高房價以及高按揭貸款利率正在抑制美國房地產市場的銷售。
8月，美國新屋銷售年化67.5萬戶，創2023年3月以來的最低；8月新屋銷售環比跌8.7%，也為2022年9月來最大環比跌幅；當月，新屋售價中位數為43.03萬美元（約314萬人民幣），這一售價遠高于疫情前水平。全美房地產經紀人協會的報告也稱，截至8月底，全國現房價格中位數為40.7萬美元，同比上漲3.9%。
根據房地產數據提供商ATTOM發布的最新報告，該報告對美國572個縣進行了調查，結果顯示，對于年收入約為71214美元的購房者而言，99%的地區的房價中位數都是可望而不可即的，“最新的趨勢延續了兩年來的模式，即對于美國普通工薪階層來說，購房越來越困難。”該報告稱。
洲際交易所集團企業研究副總裁沃爾登（Andy Walden）表示，目前的住房市場價格非常昂貴，必須出現三種極端情況之一，美國的住房才能恢復到疫情前的可負擔程度，這也就是價格回調35%，或者利率下降4%，或者收入增長55%。
他并表示，房價雖然有很大變動潛力，但由于缺乏庫存，在利率上升情況下，本應回調的房價一直居高不下。“進入8月后，最新的住房數據紅紅火火，但購買力仍然下降了6%左右”。
貸款利率飆升至近8%
當前，美國較高的抵押貸款利率加上飆升的房價已經超出了不少普通購房者的經濟承受能力，30年期固定抵押貸款利率徘徊在20年來的高點附近，并逐漸接近8%。
第一財經記者計算，對于首付20%，要購買40萬美元住房的購房者來說，與疫情時期的低點相比，每月每期房貸要多付約930美元（約6800元人民幣）。在一年前，30年期固定抵押貸款利率還在5.89%左右，而疫情時期利率處于3%低點。而在抵押貸款利率幾乎是三年前的兩倍的情況下，房價卻還在上漲，這主要是由于可供出售的房屋數量不足。
同時，在疫情前就鎖定了低抵押貸款利率的賣家不愿出售房屋，這使得急于出手買房的買家幾乎沒有選擇的余地。
沃爾登表示：“利率杠桿在推動需求下降的同時，也在拉低供應。”
“就供應量而言，我們實際上比去年低了8%。經季節性調整后，70%的市場今年迄今為止的供應量都在下降。這就造成了市場的僵局。”他解釋道。
根據房地產經紀人網站（Realtor.com）最近的一份報告，7月底美國市場上的可售房源數量比去年同期下降了9%以上，比2020年初疫情前的數量下降了46%。
美國剛剛公布的8月份美國新屋開工量則降至2020年6月以來的最低水平，該月住宅開工量減少了11.3%，年化開工率為128萬戶，這構成了一個怪圈：越來越多的美國人無法負擔新房，建筑商的開工熱情降至五個月來最低點。盡管如此，由于現房庫存極為有限，建筑商仍有機會抓住更多潛在購房者。
陳躍武對第一財經記者表示，目前美國通貨膨脹率已經降到3%。“美聯儲在7月份升息25個基點后，市場預期美聯儲最多再升息25個基點后將停止升息，并在2024年初開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降。”
他認為，以上形勢則會促進美國房產市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上。“投資人應該利用目前短暫的時間窗口，在房價暴漲之前，提前布局，以目前較低的價格購買足夠房產，在未來房價快速上漲時可取得收益。”
