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在房屋租賃實踐中，常出現承租方因種種原因無法繼續履行合同，出租方不同意解除，由此陷入合同僵局的情形，此情況下造成的相關損失由誰承擔？
案情簡介
2022年6月10日，章某與湯某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：章某承租湯某所有的房屋一棟，用于經營餐館。租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1萬元/月，章某應于合同簽訂當日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。雙方任何一方違約，均應向對方支付合同總額的20%作為違約金。當日，章某依約向湯某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6萬元。2022年9月底，章某因餐館經營不善，與湯某溝通提前退租事宜，但雙方未協商一致。章某于2022年11月告知湯某已將房屋清空并搬離，此后章某也未再支付房租。
現湯某將章某訴至法院，請求判令雙方簽訂的租賃合同于2023年4月9日解除，章某向湯某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4萬元及違約金7.2萬元。
章某辯稱，其提前三個月就與湯某協商退租事宜，且于2022年10月即搬離房屋，剩余三個月房租也沒要，其已經承擔了相應責任，湯某放任損失擴大，不應再要求其承擔違約責任，且違約金約定過高。
法院審理
本案的爭議焦點有二：一是涉案合同應否解除及何時解除？二是章某應否承擔違約責任？
法院經審理認為，涉案合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。
關于合同解除。涉案租賃合同約定的租期為三年，章某已實際繳納租金至2022年12月9日，此后未再繳納租金。章某曾明確表示不再租賃涉案房屋，并就合同解除事宜與湯某進行過多次溝通，但因雙方未能達成一致意見而擱置。2022年11月5日，章某向湯某發送微信表示“房屋已清空，剩下幾個月的房租也不要了”，湯某回復“隨你”。據此，可以認定雙方已無法達成繼續履行涉案租賃合同的合意，且該類合同的義務難以強制履行，在事實上已經形成合同僵局。若不解除合同，一方面將使承租方在不使用房屋的情況下承擔租金損失，另一方面承租方支付租金能力受到限制將不利于出租方債權的實現。故根據《民法典》第五百八十條的規定及公平原則，涉案房屋租賃合同應予解除。章某實際繳納房屋租金至2022年12月9日，并提前告知湯某退房事宜，表示剩余房租不要了。從章某提交的照片來看，涉案房屋已基本恢復至租賃前的狀態，結合湯某提交的證據及收房情況來看，亦可以看出自2022年12月之后雙方并不存在實際履約的事實，故本院綜合在案證據及案件實際情況，認定案涉租賃合同的解除時間為2022年12月9日。湯某在明知章某不再繼續承租使用涉案房屋的情況下，未能及時收回房屋導致房屋空置損失，其主張章某支付2022年12月10日至2023年4月9日期間的房屋租金，缺少事實和法律依據，法院不予支持。
關于違約金，章某提前解除合同，已構成違約，應當承擔相應的違約責任，但湯某主張按照合同約定計算違約金即7.2萬元，明顯高于其實際損失，章某對此提出異議，故法院依法予以調整。結合本案實際情況及兼顧雙方利益的公平原則，法院酌定以4個月的房屋租金作為違約金的計算標準，對超出部分不予支持。
最終，法院依法判決涉案合同于2022年12月9日解除，章某應向湯某支付違約金4萬元。判決作出后，雙方均未上訴，現該判決已生效。
法官說法
房屋租賃合同僵局，是指合同履行期限尚未屆滿，合同雙方對于合同是否按照約定繼續履行下去產生了較大爭議，致使房屋租賃合同繼續履行基礎完全喪失或者幾近喪失的境地。合同陷入僵局后，往往給守約方造成一定損失，關于損失如何承擔的問題：一方面違約方應承擔違約責任。當事人可以約定根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于或過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加或適當減少。另一方面守約方應當采取適當措施防止損失擴大，否則將自行承擔擴大的損失。因此，破解合同僵局之道在于雙方均應本著誠信原則及時止損。在發生爭議后，當事人應當秉持協商理念，主動溝通化解矛盾，違約方積極承擔違約責任，守約方可通過合理合法的方式解除合同，索要違約金及相應損失，同時采取適當措施防止損失進一步擴大，以盡快走出合同僵局，保障雙方的權利義務。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
第五百九十一條第一款
當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。
編寫：黃 健
編輯：馬聰聰
