有陣子沒關注租房市場了，一直看新房二手神仙打架，哪知道租房也默默起了變化。
而且該說不說租賃市場也確實難分析，不是因為分析多難，而是你很難找到系統數據。
租賃掛牌什么變化、掛牌價、成交價什么變化？隨便問問的簡單問題就可以難倒很多老師。
這件事要么找到可信賴渠道、要么自己人肉統計。
前者費錢，可信賴就是相信付費，后者費人，人肉統計有點費嗓子跟..電話費。不過這次我們兩者都做了。
不廢話了，先說那個最大變化。
上海租賃市場新增掛牌數據一直就是個迷。
這次我們在全國房價行情網上找到上海每月新增租賃掛牌數據，基本維持在月均4-5萬套的新增水平，但這個數據已經連降4個月。
▲近1月是指從9月20日倒推1個月©全國房價行情網
這倒不是我要說的最大變化，最大變化是即便新增租賃掛牌一直在下滑，但租賃房源的庫存卻在一直走高。
在和我們交流過的16個區中介小哥那，幾乎80%板塊都有掛牌存量焦慮。
“今年掛牌量真不少”...“房子比往年多的多”
而租賃存量這件事最有利佐證無疑還是鏈家。
雖然只是租賃存量掛牌的一部分，但作為掛牌房源的wifi式存在，鏈家數據無疑說明問題。
我們看下從6月到9月鏈家存量租賃有什么變化，先看下9月鏈家租賃是什么存量。
▲9月20日晚截圖©鏈家
而近3年上海貝殼系房源存量的平均水平是4萬套。
下圖可以看到今年3月清過一撥庫存，之后又開始上浮，到今年6月來到5萬套，而6.4萬套的存量數字這不僅是今年目前為止最高。也是自數據統計2021年以來的歷史最高。
之前只知道二手掛牌來到新高，沒想到租賃掛牌也來到歷史新高。
▲鏈家業務策略部
而且也就是說從6月到9月，鏈家存量房源上浮28%，兩個新高還有“聯動”。
租賃新增掛牌今年目前為止兩個新高，一個三月、另一個六月。
其中6月就是那個二手成交最冷的時候。
所以現在不少中介小哥會跟我們推薦一種“租售房”。
便宜是真便宜，月租可能只要市場價的60%-80%，但如果人家可以賣出去，你就得搬走，而且中途有人來看房你要配合。
所以這事怎么說呢，挺離奇的，新增房源不斷減少的同時，存量房源卻在不斷往上走，也就是說房子越來越難租出去。
九月租賃市場有故事。
這件事首先“露餡”的就是中介開單量，前幾天鏈家租賃小哥跟我說他們開早會時候分享過9月前兩周的全市租賃數據。
環比7月、8月，無論是客戶來訪量、還是中介開單量都腰斬。
好奇這個問題，也為這個好奇買單，我們冒傻氣地電話了全市14個區（崇明、金山暫未統計）的高成交板塊的top3-top5。
就鎖定一個問題，9月前兩周開單量對比8月前兩周是什么開單情況
每位中介業務能力有差異，但這里咨詢的是門店情況，那多少能說明一點問題。
九月這個租賃市場一夜入秋，各區開單量都有不同程度下滑，而且開單量下浮30%以上已經是保守下浮幅度。
在我們的61個門店電話中，多的是40%-50%的開單量降幅。
比如長寧區古北板塊的鏈家門店，8月還可以開單9套，但9月差不多只有5套。
虹口涼城板塊鏈家小哥跟我說上個月30天有20天都在帶看，每天多的時候有四五組帶看，家長陪讀的、外來上海、到期換租的客戶源源不斷。
這個月他和同事閑在門店的時間變多了，平均一周能有上個月一天的帶看就很好。
嘉定的嘉定新城中介說，去年這時候大家都很忙，今年大部分經紀人都比較閑。
客戶少了不說，業主心態還蠻好，所以他每次跟業主聊天都壓力巨大。
這個事情對我們來說也就看看，不過對中介來說事情不小，國慶前的節點幾乎是當年租賃市場的最后一躍。
房租也是一降、再降。跟八月相比更低的來訪量和開單量本質上就決定了房東價格的被動。
我們找到了全市租金波動數據，紅色的代表上漲、綠色的代表下浮。
▲全國房價行情網
除了長寧、靜安、浦東，其他各區租金環比上月都有不同程度下浮。同比去年同期就更不用說了，基本都處于綠色狀態。
那具體一點來看全市租金都是怎么波動的。
我們以一室戶為標的物、以中樓層、普通裝修、普通住宅為要求。
咨詢了全市14區TOP3-5個板塊共61家中介門店環比8月、同比去年9月的租金波動情況。從內環到外環這個標的物的面積在30-50平不等。
比較的時間的維度也簡單，就是環比上月，以及跟去年這個時候相比。
這其中有些板塊是沒數據的，比如我最關注的青浦徐涇板塊。
這里一室戶極少極少，根本無法支撐數據前后對比，所以替換成其他板塊。
總體來看，現在的租金價格也在下滑，環比下浮3.1%、同比跌幅更大7.5%。
所以租金是真的下浮了。
單從成交價來看9月租賃成交價要普遍低于7月、8月，更大戶型、更高價格的租金下滑幅度更多。
比如長寧區古北板塊步行街黃金城道，去年月租23000-25000元，現在月租只要18000-19000元；小一點戶型去年月租15000元的，今年12000元。
這里的中介跟我說這個租金相當于2019年-2020年。
在我們所咨詢的所有板塊里，絕大部分板塊相比傳統七八月的陪讀季都有所下滑。
各類房東的心態不同，有的有點埋怨中介為什么不給推帶看，有的愿意主動降價，有的即使中介電話說市場變了也依然不愿意降價。
但無論哪種心態在面對客觀下行的租賃行情時候，只有價格到位了才能最后成交。
下浮的方式除了這種明確降價的。
更多時候降價是談價空間的變化，你從掛牌價是看不出來的。
比如7、8、9月都掛牌5000元的房租，七八月能談的空間很小，但現在可能就能談個200元甚至500元。
比如古北一期那種比較老的樓梯房，七八月出來就是9000，掛牌價都一樣，但是談價空間不同。
全市范圍看各區的租金波動還是下行為主。
當然降幅里也有個“傳統”例外。
我們說租賃環境本身確實是下行的，以及租賃行情每年的9月份也確實要經歷七八月之后的一定下浮。
但市場也總有一些例外。在我們復盤租賃數據過程中，有一些情況挺值得為各位記錄的。
總體行情雖然是下行的，但優質房子似乎有自己的“抗行情”能力。
▲全國房價行情網
高端租賃的價格不跌反升。
佳日公寓租金環比漲幅20%；老西門中華新城、云錦東方環比漲幅15%。
這個現象不僅僅存在高端租賃，各板塊地鐵口附近優質裝修房源，不僅租賃流速快，價格也非常穩定。不管是內環內的靜安寺還是外環外的奉賢海灣。
那種近地鐵口、優質裝修、市場價格的房子，永遠不用擔心沒客戶，甚至不用擔心流速，一旦面市，很快就被賣掉。
這也是為什么我們經常會說行情好不好和你好不好是兩回事。
無論什么時候讓自己的房子成為同小區、同類型房源的優質存在，是每位房東的必修功課，如果你是真的想出租不想空關的話。
還有一個例外就是產業，在我們問過的61個板塊中，像漕河涇、張江這類身邊有產業加持的板塊，房子永遠不愁租。
這件事最明顯的就是楊浦新江灣城板塊。
根據對接過字節跳動程序員客戶的鏈家小哥介紹，九月中旬有撥字節跳動員工租房潮，這次字節跳動有一萬多名員工要過來
公司也開出四公里內租房有租房補貼的條件，也就是圍繞抖音廣場騎車20分鐘以內房屋租賃補貼。
原本一室戶就不多的新江灣城又迎來東外灘字節跳動系員工的租客流加持，形成了短期逆勢租賃潮。
所以打鐵還需自身硬，要么身邊有過硬的產業或者配套、要么房子本身足夠脫穎而出，否則大概率只能跟著大行情隨波逐流。
挺有意思的，真有段時間沒關注租賃了，也是沒想到租賃市場原來也故事多多。原來新增租賃房源從6月開始就一直在減少。
但與此同時租賃庫存卻在不斷攀升，租房難從租客那轉移到房東這里，隨之而來的就是租金的不斷下浮。
不算多，但對租房市場來說10%左右的上下浮動足以說明這是買方市場。
而且越高端租賃的行情越是寒意刺骨，這點涉外租賃的小伙伴應該感受更深。
而行情里的唯一意外就是足夠優質，優質房源是意外、周邊產業是意外。
可能你也發現了，就是核心高質這件事不僅流行于二手也通行于租賃。
而對于一個坐擁兩千多萬人口的國際一線城市而言，他的租賃變化其實跟更多人息息相關。
