投資私募REITs的風險主要包括以下幾個方面：
- 市場風險：REITs基金投資的房地產市場可能會受到宏觀經濟因素、行業周期變化、供需、區域經濟狀況的影響。如果市場表現不佳、房地產價格下跌或租金收入減少，REITs基金的價值可能會受到負面影響。
- 產權風險：不管是產權類的還是特許經營權類資產，土地證、竣工結算手續等都要高度的關注，如果產權有問題，就對后續的運營和資產產生很大的影響。
- 現金流風險：因為REITs每年可分配現金流90%以上要進行分紅，如果現金流達不到預期，或現金流的預測過于激進，投資人的收益率就會受到很大的影響。
- 基金價格波動風險：雖然基金大部分資產投資于基礎設施項目，會受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。
- 基礎設施項目運營風險：基礎設施項目運營中存在的風險會影響基金的收益，比如租金、收費等收入的波動。此外，基礎設施基金可直接或間接對外借款，存在基礎設施項目經營不達預期，基金無法償還借款的風險。
- 流動性風險：雖然基礎設施公募REITs基金可以在二級市場交易，但因其采取封閉式運作，場外并不開通申購和贖回。
- 終止上市風險：基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。
因此，投資者在投資私募REITs時需要謹慎對待投資風險和回報，進行充分的研究和了解，并根據自身的投資目標和風險承受能力做出明智的決策。同時，投資者也需要了解基金的投資策略、管理團隊、歷史業績和風險控制等方面，以做出明智的投資決策。
