出品｜搜狐地產&焦點財經
作者｜王迪
編輯 | 吳亞
當閉眼買房升值時代結束，房價的起落漲跌，對購房者來說不僅是置業前景的研判指標，更考驗著心理承受度。
最近，崔翠因為房子的問題很難過。幾年前，她在廣州增城購買了一套復式四房，如今市場售價跌了40多萬。
她算了一筆賬，購房的成本是190萬，加上32萬要還的利息、首付60萬近7年利息12萬，購房成本總計234萬。可是，如今房子賣150萬都賣不出去。
巨大的心理落差讓她陷入了懊悔之中。崔翠也想過直接買市區的房子，但是按照當時二套政策要付七成首付的規定，她負擔不起。
現在廣州“認房不用認貸”等政策放寬了首付比例，崔翠的錢又被這套房子套牢了。
如今，交房四年多，崔翠只住了一年，未來三年孩子還要去市區租房讀書，她陷入了懊悔之中。“我每天想起這個事情就睡不著覺，想到下跌的房價加利息共虧了84萬，心痛到不行，感覺10年都白干了。”
搭乘地產高速發展的時代紅利，很多人因為買房增值而獲利。但是，像崔翠一樣因為踏錯周期節奏或買房失利的大有人在。在房產價值不斷縮水的時下，出售資產也成為最大難點。
搜狐財經通過對話在廣州、北京、香港、杭州等地的購房者、房產代理中介、地產專家、券商資產配置顧問，透視房價下行時期的樓市群像及應對舉措。
“房價高點時飆至400萬，現在跌到200萬”
今年48歲的李哲已經在地產圈摸爬滾打18年，去年從某民營房企被裁失業。他選擇了全職在家帶娃，并兼職做社群電商團購糊口。
他告訴搜狐財經，自己身邊有大把因為失業及房價下跌，最后不想還貸、虧本賣房的案例。有朋友將廣州增城2018年購入的兩套房賣了出去，首付不用買家給，只需接手余下的月供，這筆買賣合計虧掉200萬元。
比起其他人，陳琛算是幸運的。2016年，陳琛在廣州白云區購置了一套總價100多萬的房子，房子歷史最高點飆升至400萬元。眼看著資產的不斷升值，他果斷將此前首套剛需房賣掉，置換了人生交易的第三套房子。
但是隨著地產的急轉日下以及2023年底失業，陳琛合計過要將目前白云區按揭貸款的房子賣掉。
當時中介給他的回復是房子280萬元能出售，他最終也沒出手。最近，他又咨詢了中介，中介的回復是：“200萬元估計有人要。”
即便經歷過房價的起落，陳琛的這套房子相比購房價并沒有虧損。陳琛向搜狐財經坦言，身邊有在2019年給孩子買房的朋友，目前房價跌去了一半，但是現在也沒舍得賣掉。
陳琛很坦然，在他看來，只要不賣就不算虧。“這一套每個月收4000租，我現在選擇的方式是以租金抵房貸，另一套自己住。我這么佛的人，現在感覺很幸福。嫌什么‘鞋子’不舒服，有人連‘腳’都沒有。”陳琛對搜狐財經稱。
李瑩的心態波動則主要來自家里人。她說，最近家里人突然想把深圳的房子賣調，原因是還了快五年的房貸，結果本金只還了十幾萬，不想再還房貸了，因為房子距離工作的地方有一定的距離。但是，如果現在出手，直接會虧個小一百萬，再加上2015年購買的商鋪，關于房產的投資差不多會虧掉兩百萬。
家里人想及時止損，不想李瑩年紀輕輕被房子套牢。沒有房子想住哪里住哪里，也有更多的現金，生活品質也會提高。
李瑩的想法卻覺得有房子自住挺好的。雙方因此產生了分歧。
叢林也是在買房大軍中遭遇資產縮水的的一員。此前，他在天津寶坻購置了一套45萬的房子。他告訴搜狐財經，目前房價縮水了一半多，現在也不好出手，目前還要還款。“不還怎么辦，說多了都是淚呀。”叢林說道。
12月70城二手房價環比全部下降，房價下行與加杠桿之間的矛盾
通過湊齊首付加杠桿買房，不僅能實現住的需求，而且房價增值部分正好抵扣銀行貸款利息及通脹，這是諸多購房者不惜背負20年、甚至30年房貸購房的原因。只是，這套玩法在房地產的深度調整周期中失效了。
根據1月17日國家統計局發布數據顯示，去年12月全國70個城市的二手房自2014年10月以來首次全部下跌。其中，北上廣深等一線城市也延續跌勢，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。
僅就一線城市深圳來看，據樂有家研究中心數據顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭，已經跌至6字頭。2023年四季度，深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%，比2022年跌12%。
更為嚴重的情況是，當房總價下跌到比貸款額還低時的情況。這就造成了經濟學術語——“負資產”一詞。如某人有一套房，購入時為市價150萬元，目前跌價后市價為90萬元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬元，那么他的負資產率就是10%。
一位資深券商對搜狐財經指出，中國居民負債目前的杠桿率很高，杠桿率是用居民的資產除以個人債務，在杠桿率里，資產大部分是房地產，最大的資產縮水來源將是房地產。當房價下跌，資產不得不降價出售，在這種情況之下，就會有一部分居民“資不抵債”。
“除非十幾年前買房的人會好一些，年紀大的已經都還清房貸。因為房價原來很低，問題可能不大。只要在十年之內買房子的年輕人，很多面臨著房價下跌的問題。”該位人士如此表示。
在地產上行周期，通過銀行貸款加杠桿“人人皆可買房”，并能坐享財富增值。但是，瘋狂的杠桿也催生了巨大的地產泡沫。
根據央行發布的《中國金融穩定報告（2023）》，2022年末，中國居民部門的杠桿率為71.8%，比上年末降低了0.6個百分點。要知道，2008年12月時中國居民部門杠桿率是17.9%，而到了2017年6月快速上升到46.8%，不到10年間上升了1.6倍。
匯生國際資本總裁黃立沖對搜狐財經指出，中國的房地產市場在過去幾十年里經歷了前所未有的增長，在房地產市場上賺到錢的經歷使得一些中年人認為投資房地產是賺錢的不二法門。這種情況可能導致過度依賴房地產市場，而忽視了其他投資渠道和多元化投資的重要性。
“很多中年人可能沒有經歷過嚴重的經濟衰退。這可能導致他們在投資決策時過于樂觀，沒有為可能的經濟下行周期做好準備。”黃立沖如此表示。
內地能否步香港樓市后塵？專家：踩好周期節點，選對地段
內地房地產市場一直是香港的擁躉，從最初學習香港“賣樓花”的房地產銷售模式，到如今內地的境況能在香港樓市軌跡中找到影子。
香港樓市也經歷過泡沫期。1991年，港英政府實施低利率政策，刺激了香港房價飆升。“1997年之前不在香港買房子就是傻子”，這催生了香港人人炒房的境況，居民負債率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。這意味著不但要拿70%以上的收入還房貸，甚至要透支借款來還房貸。
根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最為嚴重的時期大概為2003年6月，當時共有約10.57萬宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。
一個典型的案例是，“天后”王菲在1997年以七成按揭，4800萬港元購入沙田寶松苑豪宅，每月供款額達29萬港元，分20年供款。兩年后，王菲這所豪宅只能以半價出售。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉對搜狐財經表示，香港與內地一樣，曾經歷過城市擴容、城鎮化的快速發展。也算是周期的結果：一是城鎮化周期，二是經濟和金融的周期，這兩個周期對房價影響比較大。此后，香港經歷了1998年的金融危機資本外逃、港幣貶值等境況導致資產價格大幅縮水。
在張宏偉看來，雖然內地樓市走向有點像此前香港樓市的軌跡，但是調整深度現在還沒有達到當時香港樓市的深度。“如果未來兩三年持續下跌的話，就有點像了。但是未來兩三年應該是一個逐漸上行的趨勢。”張宏偉如此預測。
此外，針對市場中買房虧損案例，張宏偉的理解是，一是買房的時機不太對，二是房子的地段問題。比如，剛好買在2017年、2018年這一市場周期的高點，樓市已經有泡沫了。此時，未來三五年市場肯定會回落，出現價格下跌情況。
“周期是有變化的，進入高點后就會下跌，下跌到一定程度，頂多再下跌個半年或一年，未來三五年大概率就是上漲周期。”在他看來，買市中心的房子更具有抗跌性，如果是遠郊區域的話，有可能跌到30%-50%。比如，買北京燕郊區域有可能會腰斬得更多。
以熱門城市杭州來看，一位杭州奧體世紀城的代理銷售業務人員告訴搜狐財經，在他所接觸的客戶中，多數是因為著急用錢才降價賣房的，近期奧體濱江觀品有業主因為急售降價200多萬售房房屋，最終成交總價1680萬元。
“杭州樓市目前的情況是，分化明顯，階段性上漲的區域主要以錢江新城、錢江世紀城等核心版塊為主。”上述人員稱。
雖然市場境況仍不容樂觀，但是58安居客研究院院長張波表達了樂觀的態度。在他看來，從12月70城二手房市場來看，目前一線城市的降幅已收窄，房價見底回升的動能正在儲蓄中，而二、三線城市降幅保持了相同節奏，鄭州、武漢、南京、廈門等地的二手房受新房價格調整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導致房價下行壓力增大，這一趨勢預計還將在今年一季度持續。
買房增值時代結束：投資不要盲目，要適配
過去幾十年房地產市場的繁榮，使得很多人將買房視為一種可靠的保值和增值方式。但隨著房地產市場的變化和政策調控的加強，房地產市場風險逐漸走高。
福耀玻璃工業集團股份有限公司創始人、董事長曹德旺就曾指出：“房子是用來住的，不建議窮人著急買房子，房地產投資很容易背負高風險。”經濟學家馬光遠的觀點則是：“買房子不是保本的買賣，如作為投資品購買應謹慎。”
有專家稱，當前房地產市場供過于求，意味著房價可能會面臨下跌壓力。
據國家統計局顯示，2023年，商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%，相當于跌回到了2016年11.76萬億元的水平。其中，住宅銷售額下降6.0%。2023年全國商品房銷售面積僅剩11.17億㎡，創下近十年以來的新低。
在庫存量方面，全國商品房庫存量為6.73億㎡，連續四年上升，2023年升幅為19.0%，創下2017年以來新高，正在接近史上最高年份—2015年（71853萬㎡）。此外，2023年的全國住宅新開工面積約6.9億㎡（69286萬㎡），創下了近十年以來的新低。在人口方面，2023年年末全國人口比上年末減少208萬人。人口自然增長率為-1.48%。
對于房地產置業的前景，一位有10年經驗的券商財富顧問對搜狐財經指出，過去實現高速增長的是房產，閉眼睛買房就贏了。但是現在國家發展戰略，以及人口結構的變化，都不會再將房地產作為核心支柱。
她認為，就資產配置來看，如果是剛需買房，該配置配置。但是如果是投資，北京除三環內的房子外，其余就不必了。所謂順勢而為就是，不再單一持有某一類資產，通過組合投資降低風險。
為此，她建議，應該多配權益資產。在投資組合中，加大權益占比。比如，股債商，原來占比4:5:1，現在可以調整為7:2:1。
另一位國信證券理財顧問則對搜狐財經表示，當前更好的方式是做資產配置，投資股票和房產不是特別好的選擇，建議投資債券類的資產。
對于房產購置，張宏偉的建議則是，從未來三五年來看，一線城市只要不是近郊或遠郊太偏的地方還是能買的。樓市基本面已經跌了四五年了，未來整體來講應該會是一個上行周期，只是沒有那么快顯現出來。
針對住宅市場，高力國際華北區董事韓默則對搜狐財經指出：“可以先觀望。”
（崔翠、陳琛、李哲、叢林皆為化名）
