作者：杜川
樓市又迎重磅消息。
1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》(下稱《意見》)，提出加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求；支持發放住房租賃經營性貸款等共計17項內容。
綜合業內專家分析來看，《意見》以商業可持續為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條措施，堪稱住房租賃“金融17條”，這標志著我國住房租賃金融支持體系進一步完善。
重點支持自持物業
《意見》圍繞支持住房租賃供給側結構性改革，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，建立健全住房租賃金融支持體系等內容提出了基本原則和要求。
《意見》明確，金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應。
此外，《意見》對自持物業的住房租賃企業支持力度較大。提出重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。金融支持住房租賃市場發展應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，促進其規模化、集約化經營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
招聯金融首席研究員董希淼對第一財經表示，《意見》提出的措施，覆蓋了對保障性租賃住房和市場化租賃住房的全面支持。對市場化長租房，在總結相關金融機構實踐經驗的基礎上，給出較為明確的引導和規范。
董希淼認為，從長遠看，應加快探索和發展房地產新的發展模式，堅持租購并舉，大力發展長租房市場，推進保障性住房建設。商業銀行、消費金融公司等金融機構要以此為契機，優化房地產金融業務結構，調整資源配置方向和重點，加快創新產品和服務，加大對住房租賃市場的支持和服務，進一步促進金融與房地產良性循環。
覆蓋租賃住房項目全周期
值得注意的是，《意見》在加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面提出了多項具體舉措。
從產品來看，《意見》提出了住房租賃信貸產品體系，包含住房租賃開發建設貸款、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款等。
“覆蓋了租賃住房項目的全周期。”中指研究院研究副總監徐躍進對第一財經表示。
比如，支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務院關于固定資產投資項目資本金制度相關要求。
此外，《意見》明確，穩步發展房地產投資信托基金。穩步推進房地產投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業長期穩定經營，防范短期炒作。
優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建設用地(含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等)依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。
“未來住房租賃企業的融資渠道有望進一步拓寬，融資成本有望逐漸降低，項目和企業的持續發展能力將逐步增強。”徐躍進說。
董希淼建議，下一步，應采取更多的正向激勵措施，推動金融機構進一步創新產品和服務，更好地滿足住房租賃市場各類主體的需求。同時，應做好資金監控，防范利用住房租賃信貸產品套現。如明確借貸條件、申請方式，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平。同時，要對沉淀在住房租賃企業的資金進行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能。還要制定相應的操作規程，減少監管套利。
在徐躍進看來，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。《意見》進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發展。
