這一年網上有個詞特火：中產
雖然關于中產的定義一直都沒有被明確界定，但是各種新聞里的標題，已經把這個詞給用爛了
字面上的解釋為擁有中等財產的人家
但是在不同城市，中產的標準可能是天差地別的
比如在某二線城市年收入30萬可以生活得很舒適，但是放在新一線城市或北上廣深也稱不上富裕
如論房價更是如此，上海內環和西部省會的平均房價，中間隔著一條鴻溝
所以到底什么才是中產，我們一直在說的高凈值人群，他們對待如今財富投資的態度如何
我最近看到了這份文件《2023中國私人財富報告》
里面數據傳遞給我的感觸還蠻大的，不僅具體刻畫出了關于中產、關于高凈值人群的畫像、職業、分布、投資去向
抽絲剝繭之下，也讓我看到房地產行業，更現實一面
01
高凈值人群都聽膩了，到底怎樣才算是
如果你熟悉房地產營銷話術，肯定會對這個詞不陌生
所有做豪宅及改善型住宅的開發商都立志在全國尋找稀缺的高凈值客戶
招行的這份報告給出一個明確標準
可投資資產超過1千萬人民幣的個人
先來了解下如何定義可投資資產，其實就是個人可流通的金融資產（現金、存款、股票、債券、基金、保險、理財等）+投資性房產
注意這里是可流通，也就是不包括自住型房產
換個角度來看，高凈值人群手上擁有可變現的金融資產和投資性房產，價值高于1千萬
它們有多少人
根據招行財富報告，高凈值人群從2010年的50萬人，快速增長到了2022年的316萬人，預計在2024年達到近400萬左右的規模
這個數字也大概對于我們理解當下和未來的豪宅客群有更多參考
什么意思
而根據克而瑞的數據
今年前三季度全國賣出千萬以上房產數量約為4.2萬套，去年同期為3.8萬套
這樣解釋了為什么豪宅市場一直都比較火熱，正是因為高凈值人群在前十年的高速增長
但同時這股增長的趨勢在2022年開始下滑得很快
從招行的報告中，可以看到2016年為高凈值人群的增長高峰期，復合增速達到23%，在2022年由于外部因素，下滑至10%
財富超過1000萬的客戶正在接近飽和，接下來的中產“韭菜”也不好割了啊，豪宅市場未來也將會進入紅海競爭階段
它們都是什么人
招行的這份報告里，我們看到
高凈值人群主要為創一代，其次是“董監高”（上市公司董事、監事和高級管理人員的簡稱）
兩者加起來占比34%
其次是他們的年齡分布，29歲以下的高凈值人群以家族二代/專業人士為主
而30-39歲階段則職業經理人開始出場
40歲以上，則完全就是創業一代和董監高的天下了
報告還對年輕一代和40歲以上的高凈值人群做了畫像對比
年輕一代高凈值人群主要呈現出高學歷、從事新經濟行業的專業人士和職業經紀人為主，其次就是家族二代
40歲以上高凈值人群有近三成為創一代企業家，其次為董監高
但是從主要財富來源來看，兩者依舊存在共性，它們大部分都以企業經營收入為創富手段，而非工資收入
所以我完全能夠理解開發商為什么一直在說所謂的圈層，因為確實是屬于較為稀缺的特定人群
在哪座城市里，高凈值人群更多
這應該是個提前劇透答案的問題，但從報告中我們卻也得到一些意料外的數據
第一個高凈值人群數量超過10萬人的省份，是廣東
2014年，廣東省高凈值人群首先突破了10萬人，我查了當年廣東省人口約為1.1億，占比千分之1都不到
2022年，內地高凈值人群突破10萬人以上的省份和城市已經高達9個
其中，廣東、上海、北京、江蘇和浙江五個省市的高凈值人群人數占全國高凈值總人數比例約為44%
分區域看，三大經濟圈的發展，讓珠三角、長三角、京津冀的高凈值人群保持增長
同時，并拉動周邊省份如山西、內蒙古、安徽和廣西等實現較高增長
此外，西部地區的高凈值人群正在慢慢追上東南沿海
比如重慶、陜西、青海、貴州和寧夏，這幾年的高凈值人數提升明顯
其中，重慶和陜西高凈值人群在2022年首次突破5萬人，吉林和海南首次突破2萬人
三大經濟圈的40歲以上創一代、董監高，30多歲左右的職業經理人、20出頭的家族二代...
所以賣豪宅的開發商要找的精準客戶，基本就框定在以上描繪的幾種人群里了
02
是的，連高級中產們也開始瘋狂儲蓄了
今年以來我們看到很多年輕人瘋狂存錢的魔幻現象，比如跨城儲蓄、提前還貸、定存養老金的故事
但我沒想到的是，從招行的財富報告中，高凈值人群對現金和儲蓄的態度也在變得比以往更加強烈
這組從2008年開始的數據
我們清楚地看到316萬的千萬資產客戶里，對投資不動產的劇烈態度變化
投資性不動產年復合增速，從30%降至3%，下滑了九成
2014-2016年，是高凈值人群投資不動產高峰增長期，如今至未來2年進入平緩增長狀態
其中和不動產投資類似的，還有銀行理財產品，從40%降至9%，下滑八成多
在所有投資渠道中，依舊保持穩定且越來越受到歡迎的，還是現金和存款
這兩年由于消費及投資信心減弱，同時居民超額儲蓄推動2020-2022年現金及存款年復合增速達11%
這其實也體現在高凈值人群對投資風險的偏好上
即便是手上持有千萬以上可流通資產的客戶，選擇高于儲蓄收益即可的比例正在變高，選擇高收益高風險的客戶少了
保守，現金為王，超額儲蓄成為常態
這股趨勢目前呈現出不可逆狀態，因為連高凈值人群也是如此
03
他們還在投資什么房產?
作為地產號，這才是我最關心的
另一個是現在的高凈值人群都在投資哪種類型的房產
在報告的后半部分，我找到了具體答案
約20%的高凈值人群受訪者表示出了謹慎的態度
而在余下的人里，高凈值客戶投資房產的目的也已經非常明確
約40%達成了未來投資房地產主要出于保值目的
考慮到當下投資渠道收益降低，高凈值人群依然希望將資產鎖定在不動產里，避免通貨膨脹帶來的資產貶值
但他們也不會再抱有通過投資房產，得到高收益的想法
還有近20%受訪者，表示現在投資房產主要為了置業升級
接受采訪中的高凈值客戶，僅有約20%的受訪者仍期待通過房地產投資獲得財富增值
當然他們也明確給出了，投資房產的幾種傾向
第一種，高檔小區包括大平層依然是高凈值客戶的首選，選擇的客戶約有40%
預想得到
未來一線城市核心地段的大平層，還是成為高凈值人群資產配置中的一部分
第二種，才是一些帶有特定屬性和功能的房產
如學區房、豪宅、別墅等等，依然因為附加的資源價值，比如學位、地段、圈層，它們的提及率各約20%
第三種，在熱門區域中的小戶型，具備更高租售比和流通性
最后，非學區房、公寓、商鋪、景區房已經不再是高凈值人群的主流房產投資方向
通過房地產的角度來看這份報告
不管是中產還是對普通人來說
如今已不是通過投資房產達到資產快速增值的時代
那么至少我們可以看到現在樓市哪幾類產品，依然被看好，尤其是通過城市中產的視角
以上為正文，來自喬不絲
