今年，太原市房產成交減免稅費的利好政策覆蓋到二手房市場。據省城多家二手房中介機構信息反饋，在市場影響和政策鼓勵雙重影響下，省城今年二手房市場掛牌量高、出售意愿強，二手房稅費的政策細則以及稅費額度關系到房子成交價格、購房成本，備受買賣雙方關注。
記者走訪稅務部門服務窗口及二手房中介市場了解到，目前，二手房交易時產生的稅費主要有契稅、個人所得稅、增值稅。賣方需繳納增值稅和個人所得稅，買方需繳納契稅。二手房交易中，各項稅費占比多少？哪些情況可以免稅？記者進行了詳細的調查了解。
A 契稅繳納分情況稅率在1%—3%浮動
二手房交易過程中，買方需要繳納契稅。采訪中，不少購房者提出疑問，為什么自己的契稅比別人多？原來，契稅是買方承擔，以家庭為單位計算，對于符合一定條件的家庭購買的第一套住房和家庭第二套改善性住房的契稅有優惠政策。
記者了解到，2021年9月1日，《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）正式施行。《契稅法》將《中華人民共和國契稅暫行條例》升級為法律，維持了3%-5%稅率并未上調，根據稅收法定原則，對適用稅率的確定程序進行了調整。
同年，山西省契稅適用稅率確定為3%，并在原有稅收優惠基礎上，優惠對象有所擴大。記者致電國家稅務總局山西省稅務局了解到，買房時契稅在1%3%浮動，具體要繳納多少，分為多種情況。首套房且面積小于等于90平方米，按照成交價的1%繳納；首套房且面積大于90平方米，按成交價的1.5%繳納；二套房且面積小于等于90平方米，按照成交價的1%繳納，二套房且面積大于90平方米，按照成交價的2%繳納；三套及以上，按照成交價的3%繳納。
業內人士介紹，有的二手房買家為了少交稅，有意簽訂遠低于市場售價的交易合同，通過低價買房來降低契稅的交納額度，這種行為不合法合規。根據《中華人民共和國契稅法》，房屋交易計稅按房屋實際成交價格計，如果購房合同以低價簽約來避稅，屬違法，如被稅務機關發現，將認定為偷稅漏稅，需要買方承擔相應的法律責任。此外，這種操作也為交易雙方帶來了不必要的風險。以一套實際成交100萬元的房屋為例，買賣雙方為避稅，以50萬元來簽訂購房合同，如果買方不按100萬元口頭約定價付款，賣方維權很被動，將蒙受經濟損失，此外，合同上約定的成交價也會影響房子再次出售時的價格，拉低房產價值。
“二手房交易時，通過中介買賣一般都按照交易價計算契稅，有時合同上的交易價格明顯低于市場價，此時就會按照稅務系統的評估價收取契稅。”業內人士說道。
B “滿二”免征增值稅附加稅由增值稅確定
2016年，中國全面推行營業稅改征增值稅（簡稱“營改增”）政策，將二手房交易中的營業稅改為增值稅。這一改革旨在降低稅負，簡化稅收征管，以促進房地產市場的健康發展及交易活躍。記者多方了解到，目前省城二手房交易過程中，賣方需繳納成交價或評估價5%的增值稅以及其他附加稅。
除了增值稅之外，賣方還需按照實際繳納的增值稅稅額計算城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，分別按照增值稅的7%、3%、2%的征收率計算，也就是增值稅的12%。“這三項是按照增值稅的稅額來計算的，也就是計稅金額的5%再乘以12%。目前，這個附加稅有50%的優惠政策，即按照增值稅的6%征收。”業內人士舉例說明，成交價100萬元的二手房，如果按照成交價計算增值稅，首先要以成交價除以1.05，還原成不含稅價格，大約為95.24萬元。增值稅需繳納95.24萬元的5%，大約是4.76萬元，附加稅需繳納增值稅的6%，也就是4.76萬元的6%，大約是2856元，以上合計50456元。“兩項加起來，相當于計稅金額的5.3%，在二手房交易時，為了方便計算，中介一般會告訴購房人增值稅是5.3%，其實里面包括了0.3%的附加稅。”業內人士說道。
據了解，計算增值稅時與契稅相同，如果成交價遠低于市場價，將按照稅務部門的二手房評估價系統計算增值稅。此外，根據現行政策，二手房如果“滿二”，即房屋購買滿兩年，即可免繳增值稅。需要特別強調的是：“滿二”時限指的是距離上次繳納契稅滿兩年。一般情況下，業主均是在辦理不動產權證時才去繳稅，所以，“滿二”與不動產權證上的時間差不多，由此房產中介公司向買家介紹增值稅政策時，會說不動產權證滿兩年。
業內人士提醒，在計算增值稅及附加稅時，除了按照成交價或評估價確定應繳納稅額外，還有別的方式。“賣家若能提供原始購房發票，或者稅務部門能查到相應的原始價格，會用現成交價或評估價減去原始價格，再計算增值稅，納稅金額會有一定的減少。”業內人士稱，在二手房買賣時，如果沒有滿足“滿二”免收增值稅，賣方可以咨詢稅務部門，看是否可以核減，以此確定增值稅納稅額度。
C 兩種征收方式“滿五唯一”可免個稅
除了增值稅之外，賣方還需要繳納個人所得稅。二手房交易時，個人所得稅征收有差額20%或現價1%兩種方式，記者了解到，目前省城二手房交易市場上，主要按照成交價的1%征收個人所得稅。
去年12月，網傳太原二手房即將執行新政：房產交易個人所得稅不再按1%征收，根據上一手購房發票金額與本次合同價或評估價，按二者差額的20%征收，該消息在太原房產圈不脛而走，引發社會關注。據了解，該方式將繳納更多的個人所得稅，以售價100萬元的房屋為例，按照1%僅需繳納1萬元個人所得稅；如果按差額20%繳個稅，該房屋上一手購房發票金額為80萬元，則需要繳納4萬元個人所得稅。后相關部門辟謠，這種說法有誤，按二者差額的20%征收并不是新政，也不會強制要求采取差額20%來繳納個稅。記者查閱發現，《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅，財產轉讓所得適用比例稅率為20%。
但在實施過程中，如果售房人能提供合法有效的原購房發票及合理票據，個稅須查賬征收，為轉讓所得20%；若不能提供上述票據，則按二手房售賣全額的1%—2%征收。記者致電山西省稅務局接線工作人員，其表示，差額20%征收和按總價1%征收，兩種征收方式一直都有。不過部分房屋不能提供完整有效證件、難以查到初始價格，一般按照房屋總價1%的方式來征收個稅。
與增值稅一樣，個人所得稅在一定條件下也是可以免除的。記者查詢發現，根據《財政部國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（1994）財稅字第20號文件第二條第六項規定：個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅，也就是大家熟知的“滿五唯一”就可免稅。
D 買賣雙方協商承擔稅費限期優惠別忘了
記者走訪中發現，二手房市場為明顯的賣方主導市場，雖然增值稅和個人所得稅應該由賣方承擔，但在省城二手房實際交易中，稅費成本多由買方承擔。
“為了節省購房成本，買方會選擇合理的辦法降低稅費支出，比如選擇稅額較低的1%個人所得稅繳納方式，或者盡量選擇‘滿二’的房屋來免去增值稅等。”業內人士介紹，一般而言，買家在購買二手房時，除了自身應該繳納的契稅，多數人都能接受替賣家承擔個人所得稅，增值稅的多少、由誰繳納通常是買賣雙方協商的重點。“一方面，增值稅的稅率比契稅和個稅更高，對買家來說成本壓力更大，另一方面，相比個稅‘滿五唯一’免征，增值稅‘滿二’的條件比較容易達到，買家更青睞這樣的二手房。”業內人士介紹，二手房市場上有很多同小區、甚至同一棟樓的房源，由于不動產權證辦理時間不同，部分沒有“滿二”的房源因為需要多繳納增值稅而在市場上不受歡迎，這種情況非常多。“相同的戶型、相同的價格，沒有‘滿二’需要額外繳納幾萬元的增值稅，買家怎么選一目了然，這就需要買賣雙方協商，由賣家自己承擔增值稅，或者在售價上給予買家更多優惠。”業內人說道。
值得一提的是，如果近期準備購房，無論是新房還是二手房，太原目前還有限期退稅優惠政策。今年發布的太原樓市“新九條”中提到，支持居民換購住房退還個人所得稅，自2022年10月1日起至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在太原市范圍內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。除此之外，契稅在二手房交易中雖然沒有減免，但在購買新建商品房時，去年發布的太原樓市“三十六條”提出了優惠：自2022年5月20日起，兩年內，在城六區無房的居民家庭，購買首套城六區新建商品住房，可申請契稅補貼，補貼標準為房屋建筑面積在90平方米以下的，由財政全額補貼購房人所繳納契稅；房屋建筑面積在90至143平方米(含)的，由財政補貼80%購房人所繳納契稅；房屋建筑面積在143平方米以上的，由財政補貼50%購房人所繳納契稅。在城六區擁有一套住房的居民家庭購買城六區第二套新建商品住房，契稅補貼標準參照購買首套新建商品住房標準下浮20%執行。
業內人士建議，二手房交易中，各項稅收的計算是十分復雜的，各種計算方式可供買賣雙方參考，實際繳納金額仍然要以稅務部門提供的為準。此外，計劃享受限時稅費減免的購房人一定要注意政策時限，個人所得稅退稅一定要記清楚自有住房的出售時間，在1年內重新購買住房才能享受這項優惠。
來源：山西晚報
