隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，很多城市居民產(chǎn)生了在農(nóng)村養(yǎng)老、休閑等需求，與村民簽訂宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)于上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定呢？近日，昌吉州中院民三庭審理了一起合同糾紛案件，對(duì)農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力進(jìn)行了認(rèn)定。
基本案情：
A村村民王某經(jīng)該村村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后取得宅基地使用權(quán)。后王某作為甲方與乙方李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，雙方約定：甲方將案涉房屋及院落出售給乙方，由乙方永久使用，甲方向乙方出具收款收據(jù)后視為交易完成。李某取得上述房屋后又進(jìn)行翻新擴(kuò)建,并將新建的房屋及土地轉(zhuǎn)讓給案外人馬某。后王某以法律有明確規(guī)定城市戶口人員不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地、其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不懂法為由訴至法院請(qǐng)求判令雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。一審法院判決王某與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。李某不服，上訴至昌吉州中院。經(jīng)審理，二審法院認(rèn)為一審查明事實(shí)清楚、適用法律正確，李某的上訴請(qǐng)求不能成立，遂判決：駁回上訴，維持原判。
法條鏈接：
《中華人民共和國(guó)民法典》
第三百六十二條：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第三百六十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
第一百五十三條第一款：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。
法官說(shuō)法：
宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得或變相取得。將農(nóng)村宅基地上房屋出售給宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員在并未取得該宅基地房屋物權(quán)的情況下，其與該集體經(jīng)濟(jì)組織的另外成員簽訂合同交易的標(biāo)的物仍是限制交易的標(biāo)的物，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦無(wú)效。本案中，上訴人李某與被上訴人王某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，被上訴人王某將農(nóng)村宅基地上房屋出售給宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員即上訴人李某，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
作者：史鴻杰
