核心觀點(diǎn)
12月百城首二套平均房貸利率均較上月小幅下降，放款速度維持上月水平。
與上月相比，一線城市房貸利率下降幅度最大，主要是受京滬帶動(dòng)。本次調(diào)整后，京滬房貸利率均是2019年以來的最低水平。京滬新政將有助于降低消費(fèi)者購房入市門檻和購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。
粗略估計(jì)，2023年房貸降息為全國購房者節(jié)省利息約185億元，對于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)具有積極意義。目前房貸利率處于近幾年較低水平，居民住房成本下降有助于促進(jìn)剛需與改善住房需求釋放的同時(shí)，也有利于社會(huì)消費(fèi)預(yù)期改善。
12月百城首二套利率微降
銀行維持最快放款速度
貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年12月百城首套主流房貸利率平均為3.86%，二套主流房貸利率平均為4.41%，分別較上月微降低1BP、2BP。12月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落23BP和50BP。本月銀行平均放款周期為19天，與上月持平，維持2019年以來最快放款速度。
圖1：百城主流房貸利率指數(shù)及平均放款周期（天）
資料來源：貝殼研究院
分能級統(tǒng)計(jì)，12月一線城市首二套房貸利率分別為4.13%、4.54%，較上月分別降低25BP、34BP；二線城市首二套利率維持上月的3.88%、4.42%；三四線二套利率下降1BP至4.40%，首套利率保持不變。與去年同期相比，12月一線城市首二套利率分別下降48BPBP、59BP，降幅最大；二線城市首二套利率分別下降19BP、50BP，三四線城首二套利率分別下降23BP、50BP。
圖2：12月重點(diǎn)城市分線房貸利率及較去年同期變化（BP）
資料來源：貝殼研究院
京滬新政降首付降利率
更好地滿足剛性和改善性住房需求
一線城市房貸利率的下降主要由京滬帶動(dòng)。12月14日京滬出臺降首付、降利率、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等新政。調(diào)整后，北京城六區(qū)內(nèi)首二套利率分別為4.30%、4.80%，均較上月降低45BP；城六區(qū)外首二套利率分別為4.20%、4.75%，分別較上月降低55BP、50BP。上海全市首套利率降低45BP至4.10%，中心區(qū)域二套利率降低75BP至4.50%，外圍區(qū)域二套利率降低85BP至4.40%。本次京滬利率下降后均是2019年以來的最低水平。
京滬首二套首付比均降低有助于降低首次置業(yè)、改善換房等購房需求的入市門檻，房貸利率下降將減輕居民月供壓力；調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，與其關(guān)聯(lián)的稅收優(yōu)惠政策的覆蓋面將擴(kuò)大。多項(xiàng)政策組合將更好地滿足剛性和改善性住房需求。
表1：12月14日北京購房新政前后對比
資料來源：貝殼研究院整理
表2：12月14日上海購房新政前后對比
注：外圍區(qū)域覆蓋自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山。
資料來源：貝殼研究院整理
2023年房貸降息為購房者
節(jié)省利息約185億元
根據(jù)全國住房銷售規(guī)模、貸款比例及貸款成數(shù)、銀行首二套房貸利率變化、央行披露首套房貸占比等數(shù)據(jù)，貝殼研究院對房貸利息變化進(jìn)行估算。結(jié)果顯示，2023年全年全國住宅銷售金額約16萬億元，房貸利率下調(diào)為今年全國購房居民共節(jié)省利息約185億元，對于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)具有積極意義。
一線城市房貸降息能節(jié)省多少？以北京為例，考慮城六區(qū)以內(nèi)首次購房客戶，購買一套總價(jià)約300萬住房，貸款60%、年限30年、等額本息還款，當(dāng)前首套利率為4.30%，去年同期為4.85%，則目前買房比去年底節(jié)省利息總額21萬，月供節(jié)省約600元。以上海為例，考慮中心城區(qū)換房用戶，購買一套總價(jià)800萬改善性住房，貸款30%、年限30年、等額本息還款，當(dāng)前二套利率為4.50%，去年同期為5.35%，則目前買房比去年底節(jié)省利息總額45萬，月供節(jié)省超過1200元。
二線城市以廈門為例，考慮島外換房客戶，購買一套500萬改善性住房，貸款50%、年限30年、等額本息還款，當(dāng)前二套利率為4.40%，較去年同期降低70BP，則目前購房比去年底節(jié)省利息總額38萬，月供節(jié)省超過1000元。
表3：12月重點(diǎn)城市房貸利率較去年同期變化及月供節(jié)省情況
注：①假設(shè)場景為：商貸100萬元、貸款30年、等額本息還款；②表格中北京統(tǒng)計(jì)的是城六區(qū)以外，上海統(tǒng)計(jì)的是外圍區(qū)域，廈門統(tǒng)計(jì)島外區(qū)域。
資料來源：貝殼研究院整理
注：
1. 本期報(bào)告統(tǒng)計(jì)周期為11月下半月至12月上半月。12月下半月以后的利率調(diào)整將在24年1月百城房貸利率報(bào)告中體現(xiàn)。
2. 主流利率指統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房貸成交最集中的利率點(diǎn)位，利率指數(shù)基期為2019年1月。
3. 放款周期指簽訂貸款合同到最終放款的自然日數(shù)。
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