近日，“蘇州新房價格降幅不受限制”的消息備受市場關注。
“新房銷售采取的是‘一房一價’，具體由購房人和開發商確定產品的銷售價格。”當新京報記者以購房者身份咨詢時，蘇州市住建局一位工作人員如是表示。
值得關注的是，在此背景下，蘇州房價會不會出現大幅下降？其他城市是否會效仿？
蘇州新房銷售采取“一房一價”
去年，“限跌令”是不少三四線城市的重要樓市調控措施之一。但經過一年的市場盤整過后，調控措施已因勢而變。
“蘇州新房價格降幅不受限制”的消息甫一傳出，就受到市場廣泛關注。“新房銷售采取的是‘一房一價’，具體由購房人和開發商確定產品的銷售價格。新房銷售中，由于區位、樓層不同，就會存在不同價格，所以是‘一房一價’的情況。”新京報記者以購房者身份向蘇州市住建局咨詢，一位工作人員如是表示。
蘇州當地一房企人士表示，目前蘇州項目處于正常銷售狀況，并沒有太多降價。不過，相關部門對降價或持默許態度。也有房企人士反饋，目前蘇州整體對新盤沒有“限跌令”。“如果有開發商大幅降價，相關部門會介入，但不會被叫停。”另一家房企人士如是說。
蘇州當地一新房銷售人士指出，根據《江蘇省定價目錄》、國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》等文件，商品房價格由房地產開發企業自主定價，實行明碼標價和“一套一標”，按不高于備案價格對外銷售。 此外，《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）也明確規定：“取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”
上述蘇州當地新房銷售人士指出，我國房地產市場以政府指導價格為基礎，開發商自主決定商品房價格。為了房地產市場平穩健康發展，2010年起，我國就開始推行商品房銷售價格備案制度，各地區以地方性規章及地方性規范文件等形式，規范商品房銷售及價格備案等行為。雖然具體規定各有不同，但總體思想是對商品房銷售價格進行監管，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價，要求開發商按照備案價格對外銷售，嚴禁在標價之外擅自加價，避免開發商隨意調整價格，從而對房地產市場造成惡性影響。
蘇州樓市仍處于調整期
蘇州新房價格降幅不受限制的背后，一大原因是當前蘇州房地產市場仍處于調整期。據中指研究院統計，今年1-11月，蘇州市區（含吳江）商品住宅（不含保障性住房）成交面積為539.50萬平方米，累計成交金額約1495.08億元。其中，11月單月，新房成交41.94萬平方米，同比下跌19.06%，環比下跌2.58%，成交金額110.37億元，同比下跌15.19%，環比上漲0.67%。
而從政策層面來看，9-10月份，蘇州“認房不認貸、120平方米以上取消限購、二成首付、公積金新政”等一系列政策組合拳落地。就在上周，蘇州市住房和城鄉建設局還發布實施了“賣舊買新”購房契稅補貼政策，由此進一步促進市場的活躍度。
值得一提的是，臨近年末，部分房企為了沖刺年底業績，正計劃加強優惠促銷力度，主要方式有一口價、特惠房、送車位券、送家電、送高端禮品以及增加分銷渠道等。
對此，無錫市房地產業協會副會長張斌分析指出，在推動構建房地產發展新模式背景下，蘇州市可謂“先行先試”。合同價格是開發企業的自身需求，同商品房買入者訴求的統一，是對市場主體的尊重，“關于蘇州新房價格折扣限制放開一說有所聽聞，大概僅限各區自行決定。”
58安居客研究院院長張波分析稱，商品房價格漲跌由市場決定，這個是未來房地產雙軌制的推進方向，即商品房回歸商品屬性，備案價格應該由市場可接受的價格決定，如果價格過高賣不動就該降價。
“取消限價，這是近期樓市調控的主基調。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，一方面，開發商資金鏈緊張，呼吁政府松綁降價；另一方面，近期國家強調商品房回歸商品屬性，地價限制也在松綁，自然對房價的限制也逐步退出。
業內：部分三四線城市管控仍有必要
“當下還在向雙軌制推進過程中，不代表房企的‘跌價’行為，在所有城市都會被全面允許。”張波指出，類似蘇州這樣基礎好的城市，可以允許一定程度內的跌價，原因在于，房價的底部容易觸達，由于城市本身購房需求大量存在，一旦價格到位，自然成交量就會起來。
而對于基礎面差的部分三四線城市而言，張波指出，如任由房價下跌，并且是大幅下跌，一方面容易導致市場預期出現非理性變化，另一方面，也容易導致大量跌破成本價的情況出現，反而會導致“爛尾樓”風險蔓延。因此，大部分城市當下對于房價下調還存在行政性管控，這種管控在很多城市也確有必要。
李宇嘉指出，此前，很多地方規定預售審批價格15%范圍內可以自由調整，超過調整幅度就要重新備案，目的是防止開發商大幅度調整價格，防止大起大落。目前，從防風險到促銷售，都需要松動價格限制。與此同時，松動價格限制，還要防止價格更大幅度下降，引起市場預期越來越弱；建議還是保持預售價格超過15%要審批的政策要求，但允許“小步快跑”地調整。
同策研究院研究總監宋紅衛分析，在當前形勢下，有些城市已經允許開發商做適當的價格調整，讓企業有一定的靈活性，以增加企業回款的流動性，但基本上都有幅度控制，不會允許其無限制地降價，目的是為了防止部分房企惡意競爭，由此造成市場恐慌性拋盤，與“穩房價、穩地價、穩預期”的政策基調不符。
來源：新京報
