12月14日，北京五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，涉及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)購房首付比例、擴(kuò)大貸款年限、下調(diào)房貸利率幾大調(diào)整。
本次最受關(guān)注的即首付比例下調(diào)，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
在此之前，個(gè)人購買北京政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。
而自新規(guī)執(zhí)行起，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，將不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。貸款最長年限也從25年恢復(fù)至30年。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京對購房首付比例做了下調(diào)，從首套和二套、市區(qū)和郊區(qū)等落實(shí)了更好的差異化政策，將降低首付比例或者說首付款的支付，有助于提高購房者的購買力，增加購房信心和積極性，帶動交易量上升。
“購買城六區(qū)之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和布局優(yōu)化調(diào)整的要求，也結(jié)合了近幾年土地供應(yīng)實(shí)際，以促進(jìn)職住平衡。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，近幾年北京在土地供應(yīng)上，重點(diǎn)是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。
首付比例下調(diào)的同時(shí)，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整。
此前，北京執(zhí)行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。調(diào)整后，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。
根據(jù)央行最新公布的LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.2%計(jì)算，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。各銀行可根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。
“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實(shí)央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京落實(shí)了此前央行的“雙降”政策導(dǎo)向，同時(shí)針對市區(qū)和郊區(qū)做了差異分類，有助于月供或按揭貸款成本的降低。“政策效應(yīng)明顯積極，通過降低利率來降低月供成本，同時(shí)城六區(qū)和非城六區(qū)的操作，也有助于基于各地實(shí)際情況，更好落實(shí)北京郊區(qū)市場的產(chǎn)城融合等工作目標(biāo)導(dǎo)向。”
除了首付比例、房貸利率下限、貸款年限，另一重要內(nèi)容便是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
北京的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)制定于2014年，包含三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬元。
隨著北京房價(jià)逐年上漲，市面上很多房源已經(jīng)不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，而這在此前不僅影響購房者的首付比例，也影響稅費(fèi)等多個(gè)方面。中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，均高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
本次調(diào)整后，北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)各環(huán)線的單價(jià)上限明顯提高，且不再看總價(jià)。具體而言，須滿足三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。
據(jù)悉，新政實(shí)施后，市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)更加符合北京的實(shí)際情況，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)從過去140平方米界限調(diào)整到144平方米，對價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也做了調(diào)整。最近幾年房價(jià)上漲，需要根據(jù)價(jià)格變動來調(diào)整“豪宅線”，北京此次對各個(gè)環(huán)線總價(jià)線做了上調(diào)，更多房源可被認(rèn)定為普通住宅。
今年來，北京已經(jīng)數(shù)次發(fā)布樓市新政。9月1日，北京宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在該政策刺激下，9月北京二手房網(wǎng)簽量明顯增加，但此后10月份受長假因素影響成交量回落，網(wǎng)簽量降至10653套。11月份，北京二手房成交量出現(xiàn)回升，成交超過1.2萬套。
根據(jù)北京市住建委最新公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京今年11月份一二手房總網(wǎng)簽量16954套，環(huán)比10月份上漲7.1%；其中二手住宅網(wǎng)簽12545套，環(huán)比10月份上漲17.76%。
當(dāng)下，北京在政策“真空期”再度出手，對提振市場信心將有積極作用。嚴(yán)躍進(jìn)稱，北京本次政策非常全面，從購房成本降低、稅費(fèi)壓力減少等角度入手，對降低買賣成本、增強(qiáng)買賣信心等都具有積極作用。繼9月份一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，后續(xù)政策將繼續(xù)放松，有助于鞏固既有的企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，2024年房地產(chǎn)市場回升向好的態(tài)勢將更加明確。
