如果你要買公寓，聽到周邊朋友或者中介說：公寓不要買，稅費(fèi)太高了，基本上不賺錢？
其實(shí)，公寓的最大問題不是稅費(fèi)，為什么這么說呢，先帶大家了解一下公寓的稅費(fèi)：
1、契稅4%
2、差額（本次購房價(jià)格-上次網(wǎng)簽價(jià)格）的20%或者（網(wǎng)簽價(jià)與指導(dǎo)價(jià)最高的）個(gè)稅1%
3、增值稅5.3%
4、土地增值稅，差額的（本次購房價(jià)格-上次網(wǎng)簽價(jià)格）的30%~60%
這是公寓產(chǎn)生的稅費(fèi)，如果說你買的公寓30萬，現(xiàn)在40萬對外賣，需要繳納多少稅費(fèi)呢？
1、契稅4%，40萬×4%=1.6萬
2、差額（本次購房價(jià)格-上次網(wǎng)簽價(jià)格）的20%或者（網(wǎng)簽價(jià)與指導(dǎo)價(jià)最高的）個(gè)稅1%，40萬×1%=4000
3、增值稅5.3%,40萬×5.3%=2.12萬
4、土地增值稅，差額的（本次購房價(jià)格-上次網(wǎng)簽價(jià)格）的30%~60%，（40-30）×30%=3萬
總共需要繳納1.6+0.4+2.12+3=7.12萬，是不是賺的錢都繳納了稅費(fèi)？
其實(shí)，這個(gè)是理想狀態(tài)，正常的市場行情是這樣的，30萬買進(jìn)，30萬賣不出去，只能20多萬才可以賣出去，為什么呢，主要問題在于：銀行 銀行認(rèn)為公寓屬于不良資產(chǎn)，不予貸款！！！（那開發(fā)商對外賣的時(shí)候，為啥給貸款呢？）
導(dǎo)致二手公寓在對外出售的時(shí)候，只能找全款的買家，門檻一下子提高一倍，畢竟開發(fā)商對外賣的公寓，首付50%，貸款50%，有的項(xiàng)目首付還可以分期，這樣壓力小很多了。
實(shí)際的公寓在交易的時(shí)候，只需要繳納4%的契稅，（成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取高者）減去原值差額是負(fù)數(shù)的，差額部分的稅費(fèi)都不用交，其中包含差額、增值稅、土地增值稅，都跟差額有關(guān)，所以只需要繳納契稅。
公寓的優(yōu)點(diǎn)在哪里：
1、可以辦公、開公司，也可以自主
2、公寓的地理位置都不錯(cuò)，挨著地鐵口或者樓下就是大型商業(yè)
3、單價(jià)便宜總價(jià)低，上車門檻低
4、面積小，戶型布置成本低，戶型溫馨
公寓的缺點(diǎn)在哪里：
1、不能落戶，孩子上學(xué)只能辦理暫住證去上，特別好的學(xué)校要求房、住、戶一致，就算上學(xué)的話，只能選擇不太好的學(xué)校；
2、不能貸款，后期二手房交易，只能全款買賣；
3、商水商電，居住成本高，沒有燃?xì)猓瑳]有暖氣
4、公寓面積偏小，一般只適合1-2人居住，如果是一家人住的話，面積太小，住不下。
5、一般都是單間，純南或者純北，通風(fēng)不好，如果你的墻不是承重墻，隔音性也會(huì)差一些
還有投資回報(bào)率，我把這個(gè)投資的計(jì)算方式告訴大家
計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)；
計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率=(售出價(jià)-購入價(jià))/購入價(jià)。
投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋單價(jià)。
不管什么樣的房子，都有適合它的客戶，如果你想開公司兼自住，買一個(gè)小公寓是可以的，但是優(yōu)勢劣勢你一定了解清楚，做好自己的購房規(guī)劃，買房不易，請謹(jǐn)慎！！！
